춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 2층 201호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 핵심 권리는 2024년 6월 20일 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,218,100,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 그 뒤의 삼척시 압류, 김한호 임차권등기, 이창희 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
하지만 등기 순서만 보고 단순한 물건으로 보면 안 됩니다. 임차인 김한호는 2022년 1월 28일 전입과 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 매각가 161,000,000원 가정에서는 집행비용 3,054,000원을 뺀 뒤 임차보증금 50,000,000원이 전액 우선배당되므로 금전 인수는 0원입니다. 다만 별도로 매각물건명세서가 임차권등기를 인수권리로 명시해 말소 절차 자체의 법률·시간 리스크가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 2층201호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 거래 비교면적 | 84.6㎡ |
| 소유자 | 윤상현 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 보증금 배당은 가능, 임차권등기 말소는 별도 확인
김한호의 임대차계약일은 2022년 1월 11일, 점유개시는 2022년 1월 26일, 전입과 확정일자는 모두 2022년 1월 28일입니다. 말소기준 근저당 설정일인 2024년 6월 20일보다 앞서므로 대항력 있음으로 조사돼 있습니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 인정되는 자료입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한호 | 제2층 제201호 전부 | 50,000,000원 | 있음 | 가능 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다도 높고, 최근 시세와는 더 벌어졌다
두원4차 동일면적 비교 거래를 보면 전체 5건 평균은 149,800,000원입니다. 이 수치만 봐도 신건 최저가 161,000,000원은 전체 평균의 107.5%입니다. 그런데 가격 판단에서 더 중요한 최근 거래는 한층 낮습니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원, 최신 거래는 2026년 2월 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
신건 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 최신 거래 133,000,000원보다도 28,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 과거 거래군보다 18.8% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 따라서 과거 189,000,000원 거래나 전체 평균 149,800,000원을 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 김한호 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 삼척수산업협동조합 근저당 | 1,218,100,000원 | 107,946,000원 |
| 3. 이창희 근저당 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차보증금 50,000,000원은 전액 배당됩니다. 삼척수산업협동조합은 107,946,000원을 배당받고, 채권자 전체 미배당액은 1,155,154,000원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 최근 시세와 비교해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 161,000,000원 | 107,946,000원 | 1,155,154,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 76,196,800원 | 1,186,903,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 50,797,440원 | 1,212,302,560원 | 0원 |
현재 161,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원보다 높지만, 1회 유찰 가정가는 128,800,000원입니다. 제공된 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 임차권등기 말소와 관련한 별도 법률 리스크는 가격 하락과 무관하게 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔이 포함된 건물이며, 철근콘크리트구조 9층 건입니다.
- 입지. 삼척시청 남서측 인근으로 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 LPG 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 두원4차 거래 자료는 5건이며 최근 12개월 동일면적 거래는 2건입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 18.8% 낮습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 지목은 대이나 현황 도로인 부분이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소. 매각물건명세서가 을구 8번 임차권등기를 인수권리로 명시하고 있으므로, 낙찰 전 말소 방법과 소송 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 현재 배당 가정에서는 김한호 보증금 50,000,000원이 전액 배당되어 금전 인수 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,800,000원보다 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 133,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.8% 낮아진 상태이므로 과거 고가 거래를 시세 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%이므로 신건 단계에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 금전 인수 0원이어도 ‘권리 깨끗·가격 저렴’은 아니다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김한호의 보증금 50,000,000원은 현재 배당표상 전액 우선변제되어 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차권등기를 인수권리로 명시해 별도 말소 소송 가능성을 남기고 있습니다.
둘째, 가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 122.4%이고 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세도 -18.8%입니다. 따라서 현재 회차는 권리비용보다 높은 진입가격과 임차권등기 말소 리스크가 더 큰 변수입니다. 금전 인수 0원이라는 이유만으로 신건에서 서둘러 응찰할 구조는 아닙니다.
