춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 3층 301호, 전용면적 84.6㎡의 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물의 오피스텔 부분은 주거용으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2024.06.20 삼척수산업협동조합 근저당권이고, 이후 압류·추가 근저당· 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 문제는 현재 가격입니다. 매수인이 떠안을 금액이 0원이므로 신건 기준 실질취득액은 최저매각가와 동일한 166,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 131,500,000원, 최신 거래는 133,000,000원입니다. 실질취득액 자체가 최근 거래 수준보다 높기 때문에, 인수가 없다는 이유만으로 가격이 싸다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 3층301호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.6㎡ · 9층 건 내 3층 |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 준공 / 규모 | 2017.05.19 · 6세대 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2024.06.20 삼척수산업협동조합 근저당권 이후 설정된 삼척시 압류, 이창희 근저당권, 임의경매개시결정, 국 압류도 매각으로 소멸합니다.
과거에는 2017년 근저당권과 가압류, 삼척시·국 압류 등이 있었지만 등기부상 이미 말소된 권리들입니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 기준은 2024.06.20 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,218,100,000원으로 감정가를 크게 웃돌지만, 배당되지 못한 채권 잔액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 내려왔는데 신건은 166,000,000원
두원4차의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 149,800,000원이지만, 2022년 189,000,000원 거래와 2023년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 131,500,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 166,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.2%입니다. 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 가격은 과거 구간 대비 -18.8%의 하락 추세를 보이고 있습니다. 따라서 전체 평균 149,800,000원만 보고 현재 최저가를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,000원 |
| 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 162,876,000원 |
| 근저당 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,263,100,000원이고, 현재 회차 예상 배당은 162,876,000원으로 미배당액은 1,100,224,000원입니다. 그러나 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 건물입니다. 대상 면적은 84.6㎡이고 두원4차는 총 6세대입니다.
- 입지. 삼척시청 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건으로 외벽은 스타코플렉스, 창호는 PVC 샷시 이중창이며 승강기·소화전·LPG 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고, 정비구역·지구단위계획구역·공공청사와 접합니다. 공시지가는 292,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’라는 차이가 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 2건이고 가격은 130,000,000원과 133,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -18.8%인 만큼 과거 고가 거래보다 최근 가격대를 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득액 166,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균의 126.2%입니다. 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 132,800,000원, 2회 유찰 106,240,000원으로 가격이 변합니다. 현재 시세와 각 회차 가격을 따로 비교해야 합니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 현황조사·전입 관계와 실제 점유 상태를 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지 현황 확인. 감정평가에 지목 ‘대’와 현황 ‘도로’의 차이가 기재돼 있으므로 해당 부분이 대상 물건 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 1,100,224,000원은 크지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수와 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조가 단순한 편입니다. 그러나 현재 입찰 판단을 지배하는 것은 권리가 아니라 가격과 최근 시장 방향입니다. 실질취득액 166,000,000원이 최근 12개월 평균 131,500,000원의 126.2%이고, 최신 거래도 133,000,000원에 그칩니다. 최근 가격 추세 역시 -18.8%입니다.
전체 거래 평균 149,800,000원에는 과거의 높은 거래가 섞여 있으므로 이를 근거로 신건 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원이라는 회차별 가격을 최근 실거래와 다시 비교하는 접근이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 현재 가격 메리트는 부족. 이 사건의 핵심은 그 두 사실을 분리해서 보는 것입니다.
