춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 지하1층101호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급됐고, 사건 용도 표시는 ‘대지’, 감정 이용상태에는 근린생활시설이 포함돼 있으며 현황은 공실로 조사됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.20 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권 1,218,100,000원입니다. 그 뒤에 들어온 삼척시 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 이창희 근저당권, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
이 사건에서 권리보다 더 조심해서 봐야 하는 부분은 가격 비교의 성격입니다. 두원4차 실거래 자료에는 최근 12개월 평균 131,500,000원, 최신 거래 133,000,000원이 잡히지만, 대상면적 70.52㎡와 거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 감정 이용상태상 대상은 근린생활시설·공실입니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 절반 수준이라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 반값’으로 해석하기보다, 용도·면적 차이가 반영되지 않은 참고값으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 지하1층101호 (교동,두원4차) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 등기상 집합건물 · 감정 이용상태상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 대상면적 | 70.52㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현황은 공실로 기재돼 있어 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.06.20 삼척수산업협동조합 근저당권이고, 이후의 압류·가압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 제공된 권리자료에서 모두 매각으로 소멸로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 낮지만, 직접 비교 가능한 동일면적 표본이 아니다
두원4차 실거래는 총 7건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 182,714,285원이지만 과거 265,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 131,500,000원, 최신 거래는 2026.02 133,000,000원입니다. 동시에 최근 거래 추세는 -35.3%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.06 | 98.01㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2023.12 | 98.01㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,500,000원 |
최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 49.4%입니다. 수치만 보면 큰 차이가 나지만, 거래 표본은 84.6㎡·98.01㎡·82.35㎡이고 대상면적은 70.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또 대상은 현황 근린생활시설·공실이므로 거래 표본과의 용도 동일성도 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 이 49.4%를 그대로 할인율이나 확정된 시세 메리트로 환산하는 것은 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,570,000원 |
| 1. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 11,425,877원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,274,525,877원 중 63,430,000원이 배당되고 1,211,095,877원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척시청 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건이며, 위생·급배수·소화전·승강기·LPG 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,098㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 292,500원/㎡이며 부정형 토지입니다.
- 도로·규제. 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접하며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다.
- 공부와 차이. 감정요항표에는 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’라고 기재돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 거래 추세가 -35.3%이고, 대상은 지하1층 근린생활시설·공실로 확인됩니다. 실거래 표본도 대상면적과 일치하지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.20 삼척수산업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 압류·가압류·후순위 근저당권의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 현재 자료에는 공실로 기재돼 있습니다. 입찰 직전에도 실제 점유 상태가 같은지 확인해야 합니다.
- 비교시세 동일성 점검. 대상면적 70.52㎡와 최근 거래 84.6㎡가 일치하지 않습니다. 근린생활시설이라는 이용상태까지 포함해 직접 비교 가능한 거래를 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -35.3%입니다. 전체 평균 182,714,285원보다 최근 12개월 평균 131,500,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 52,000,000원, 2회 유찰 시 41,600,000원으로 계산돼 있고 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 비교의 동일성 문제는 그대로 남습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 1,211,095,877원이지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비교대상부터 다시 봐야 한다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음·현황 공실·매수인 인수 0원으로 권리구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 131,500,000원의 49.4%지만, 대상면적 70.52㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않고 대상은 지하1층 근린생활시설·공실입니다. 최근 거래 추세도 -35.3%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 동일용도·동일규모 비교자료 확인 전까지 보수적”으로 보는 것이 맞습니다.
