춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 4층 403호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 현재 말소기준권리는 2024.06.20. 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,218,100,000원입니다. 그 뒤 들어온 삼척시 압류, 이창희 근저당, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라, 낙찰자가 근저당의 거액 미배당분을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격과 환금성을 더 엄격하게 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2026.01 130,000,000원, 2026.02 133,000,000원으로 평균 131,500,000원입니다. 반면 신건 최저가는 166,000,000원입니다. 전체 5건 평균인 149,800,000원과 비교해도 최저가는 110.8%지만, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 126.2%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 18.8% 낮아진 흐름까지 겹쳐, 전체 평균만 보고 가격을 좋게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 4층403호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 84.96㎡ |
| 소유자 | 윤상현 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 승강기설비 · LPG 개별난방 |
① 권리 흐름 — 거액 미배당과 매수인 인수는 별개
확인된 임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 이후의 압류와 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 166,000,000원을 전제로 한 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 기준으로는 신건 가격이 높다
두원4차의 면적대가 일치하는 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 149,800,000원이지만 최근 12개월 거래는 2건, 평균 131,500,000원입니다. 최근 거래를 우선하면 현재 최저가 166,000,000원은 최근 평균의 126.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 131,500,000원 |
2022년에는 189,000,000원 거래도 있었지만, 최신 거래는 133,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -18.8%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 149,800,000원을 중심으로 판단하면 현재 시장을 높게 잡을 위험이 있습니다. 이 사건은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 그 기준에서는 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 2. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 162,876,000원 |
| 3. 근저당 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 1,263,100,000원, 예상 배당은 162,876,000원, 미배당은 1,100,224,000원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 166,000,000원 | 162,876,000원 | 1,100,224,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 132,800,000원 | 130,140,800원 | 1,132,959,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 1,159,147,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 132,800,000원으로, 최근 12개월 평균 131,500,000원과 가까운 구간으로 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 106,240,000원입니다. 어느 회차에서도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이며, 유찰이 진행될수록 증가하는 것은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미배당액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층입니다.
- 입지. 삼척시청 남서측 인근으로 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 단지 규모. 두원4차는 6세대이며 준공일은 2017.05.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기설비 및 LPG 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,800,000원보다 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -18.8%이므로 신건 감정가에 과거 고가 거래를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원입니다. 현재 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 미배당과 인수 구분. 신건 기준 미배당 1,100,224,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 소규모 단지 환금성. 6세대 규모와 단지 경매 매각률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 수요층을 보수적으로 보세요.
- 현황 대조. 지목 ‘대’와 현황 ‘도로’ 기재를 감정평가 원문·등기·대지권 관계와 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 확인된 임차인이 없고, 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 신건 최저가 166,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 126.2%이고, 최신 거래는 133,000,000원, 최근 추세는 -18.8%입니다. 게다가 6세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다. 권리는 안전하지만 신건 가격에는 메리트가 없고, 가격 조정 후 접근할 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
