춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 4층 401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 후순위 근저당이 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 전세권입니다. 이재우의 전세권은 2023년 4월 6일, 전세금 50,000,000원으로 설정됐고, 말소기준인 삼척수산업협동조합 근저당은 2024년 6월 20일에 설정됐습니다. 등기상 이 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
반면 말소기준 이후의 삼척시 압류, 이창희 근저당, 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 즉 후순위 권리의 규모가 크더라도 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 오직 선순위 전세권 5천만원입니다. 이를 최저가에 더하면 신건 기준 실질취득액은 220,000,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 4층401호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 두원4차 · 비교면적 84.6㎡ |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 952,151,229원 |
| 말소기준 | 2024.06.20. 을구 9번 삼척수산업협동조합 근저당 · 채권최고액 1,218,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2023년 전세권이 말소기준보다 빠르다
과거 이영달·강선아·김경욱의 근저당은 이미 말소됐고, 백기자 근저당도 2023년 3월 21일 말소됐습니다. 죽변수산업협동조합 근저당 역시 2024년 7월 1일 말소돼 현재 핵심 선순위 권리는 아닙니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 삼척수산업협동조합의 2024년 근저당이고, 그보다 앞선 전세권만 별도로 남습니다.
② 선순위 전세권 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
| 권리자 | 설정일 | 전세금 | 말소기준과 관계 | 매수인 |
|---|---|---|---|---|
| 이재우 | 2023.04.06 | 50,000,000원 | 2024.06.20보다 선순위 | 인수 |
신건 최저매각가는 170,000,000원입니다. 그러나 선순위 전세권 50,000,000원을 더하면 실질취득은 220,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 131,500,000원의 약 167.3%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 1.30억~1.33억, 추세도 하락
두원4차의 비교면적은 84.6㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 2026년 1월 130,000,000원, 2026년 2월 133,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
전체 5건 평균은 149,800,000원이지만, 2022년 189,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 1.315억이고 최신 거래는 1.33억, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -18.8%입니다. 이미 최저가 1.70억 자체가 최근 평균의 129.3%인데, 선순위 전세권까지 감안한 실질취득은 격차가 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 전세권 · 이재우 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 근저당 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 116,820,000원 |
| 4. 근저당 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 예상배당은 매각가 170,000,000원을 가정한 배분입니다. 총 채권액 1,313,100,000원 중 166,820,000원이 배당되고 미배당은 1,146,280,000원입니다. 다만 권리분석상 이재우 전세권은 말소기준 이전의 매수인 인수 권리로 표시돼 있으므로, 입찰가격 판단에서는 50,000,000원을 별도 부담하는 기준으로 보는 것이 안전합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 전세권 부담은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 1,146,280,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 1,179,804,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 1,206,623,200원 |
이 사건은 단순히 “1회 유찰되면 1.36억, 2회 유찰되면 1.088억”으로 끝나지 않습니다. 선순위 전세권 5천만원이 남기 때문에 실질부담을 함께 봐야 합니다. 특히 현재 회차에서는 최근 시세와의 괴리가 매우 커 신건 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 두원4차는 주거용 오피스텔이 포함된 건물이며, 본 사건의 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 삼척시청 남서측 인근으로 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·소화전·LPG 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 두원4차는 6세대이고 확인된 거래는 5건, 최근 12개월은 2건입니다. 최근 가격 판단은 적은 표본이라는 점도 함께 감안해야 합니다.
- 현황 확인. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로 조사된 부분이 있으므로 입찰 전 토지 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 8번 이재우 전세권 50,000,000원이 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 표시됩니다.
- 가격 기준은 실질취득. 신건 170,000,000원이 아니라 전세권을 더한 220,000,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 131,500,000원, 최신 거래 133,000,000원, 최근 추세 -18.8%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 소규모 거래표본. 총 6세대, 최근 12개월 거래 2건이라 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 편차를 직접 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 말소기준 이후 삼척시 압류·이창희 근저당·경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 전세권의 실제 말소·배당 처리와 등기 상태, 매각물건명세서 및 배당요구 관계를 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 1.70억이 아니라, 2.20억으로 판단할 물건
이 사건은 후순위 채권이 많아서 어려운 것이 아닙니다. 후순위 압류와 근저당은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 그보다 앞선 이재우 전세권 50,000,000원입니다. 최저가 170,000,000원에 이 금액을 더하면 실질취득은 220,000,000원입니다.
최근 12개월 같은 면적 거래는 130,000,000원과 133,000,000원, 평균 131,500,000원이고 최근 추세도 -18.8%입니다. 따라서 신건에서 가격 메리트를 찾기 어렵고, 권리상 인수부담까지 겹칩니다. 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 보면 현재 회차는 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다.
