춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 2층 202호 오피스텔입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,218,100,000원이며, 그 뒤의 삼척시 압류·이창희 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 이영달·강선아·김경욱 근저당권, 죽변수산업협동조합 근저당권, 이가경 전세권 등은 이미 말소됐습니다.
임차인은 확인되지 않으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차에서 최저매각가와 동일한 161,000,000원으로 봅니다. 문제는 이 금액이 최근 거래가격보다 높다는 점입니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원, 최신 거래는 133,000,000원인데 현재 최저가는 최근 평균의 122.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 2층202호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 실거래 비교면적 84.6㎡ |
| 소유자 | 윤상현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 살아 있는 등기 중 말소기준은 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.12.10. 삼척시 압류, 2025.01.15. 이창희 근저당권, 2025.01.21. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
두원4차의 거래비교 면적은 84.6㎡이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026.01. 6층이 130,000,000원, 2026.02. 1층이 133,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 131,500,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 이 최근 평균의 122.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
전체 5건 평균은 149,800,000원이지만, 과거의 189,000,000원 거래까지 섞인 수치입니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 18.8% 낮아진 추세이므로 전체 평균만 보고 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 최근 평균 아래
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 161,000,000원 | 0원 | 1,105,154,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,800,000원 | 0원 | 1,136,903,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,040,000원 | 0원 | 1,162,302,560원 |
현재 신건 161,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 128,800,000원은 최근 평균 아래로 내려옵니다. 다만 최근 가격 추세가 -18.8%이므로 단순히 최근 평균 아래라는 이유만으로 안전마진을 단정해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,054,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 157,946,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,263,100,000원 중 예상배당은 157,946,000원이며, 미배당은 1,105,154,000원입니다. 이 미배당 채권은 예상배당표상 매수인 인수로 전환되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 건물은 주거용 오피스텔과 근린생활시설로 구성되며, 사건 물건의 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 삼척시 교동 소재 삼척시청 남서측 인근으로 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 소화전, LPG 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,098.0㎡, 공시지가 292,500원/㎡이며 토지형상은 부정형입니다.
- 공부와 현황. 감정평가에는 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’라는 차이가 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 대조. 신건 161,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 122.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -18.8%이므로 전체 평균 149,800,000원을 가격 기준으로 과신하지 마세요.
- 회차별 가격 분리. 현재는 최근 시세 이상이지만 1회 유찰 시 128,800,000원, 2회 유찰 시 103,040,000원으로 내려갑니다.
- 소규모 거래표본 확인. 총 6세대, 실거래 5건, 최근 12개월 거래 2건이라 가격 추정 오차와 환금성 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지 현황 확인. 지목 ‘대’와 현황 ‘도로’의 차이가 감정평가에 기재돼 있으므로 매각대상 토지권리와 현황을 원본에서 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 예상배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액 자체를 매수인 부담으로 합산하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 아니다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액 161,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 122.4%이고, 최신 거래도 133,000,000원입니다. 여기에 가격 추세 -18.8%, 총 6세대·최근 12개월 거래 2건의 얇은 거래표본까지 겹칩니다. 권리상 인수는 없지만 신건 가격에는 안전마진이 보이지 않습니다. 현재 회차의 결론은 권리 합격, 가격 보류에 가깝습니다.
