춘천지방법원 2025타경104. 삼척시 교동 두원4차 5층 503호, 전용 면적대 84.96㎡의 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2024.06.20. 삼척수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액이 1,218,100,000원입니다. 이후 설정된 가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원인데, 동일 면적대 최근 12개월 거래는 130,000,000원과 133,000,000원으로 평균 131,500,000원입니다. 신건 최저가는 이 최근 평균의 128.5%입니다. 전체 5건 평균 149,800,000원보다도 높지만, 특히 최근 거래가 과거보다 18.8% 낮아진 추세라는 점을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경104 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12, 5층503호 (교동,두원4차) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 84.96㎡ |
| 소유자 | 윤상현 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척수산업협동조합 / 952,151,229원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.20. 근저당권 · 삼척수산업협동조합 · 채권최고액 1,218,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준은 2024.06.20. 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권이고, 그 뒤 배선민 가압류, 삼척시 압류, 현대카드 가압류, 이창희 근저당권, 신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 높다
두원4차 동일 면적대 실거래 5건을 보면 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 149,800,000원이지만, 최근 12개월 평균은 131,500,000원입니다. 최신 거래도 2026.02 · 133,000,000원으로 감정가와 큰 차이가 있습니다. 가격 판단은 오래된 고가 거래보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.6㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 84.6㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.06 | 84.6㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2023.05 | 84.6㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.01 | 82.35㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 131,500,000원 |
신건 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 128.5%입니다. 최신 거래 133,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -18.8%이므로, 전체 평균 149,800,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼척수산업협동조합 | 1,218,100,000원 | 165,834,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 배선민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,666,291원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이창희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,960,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,327,727,067원 중 채권자 예상 배당은 165,834,000원이며 미배당액은 1,161,893,067원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 건물 내 오피스텔은 주거용으로 이용되고 있으며, 대상 물건의 용도는 오피스텔입니다.
- 입지. 삼척시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·오피스텔·공공기관·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 승강기·위생·급배수·소화전·LPG 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,098.0㎡, 공시지가 292,500원/㎡입니다. 감정평가상 지목은 '대'이나 현황은 '도로'인 차이가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 단지 정보상 6세대이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -18.8%입니다. 소규모 오피스텔인 만큼 응찰가를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 149,800,000원보다 최근 12개월 평균 131,500,000원과 최신 거래 133,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.8%이므로 과거 189,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰 회차 확인. 1회 유찰가 135,200,000원도 최근 12개월 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 가격은 108,160,000원입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 실제 인도 상태와 점유관계는 매각 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 토지 현황 확인. 감정평가서에 지목 '대'와 현황 '도로'의 차이가 기재돼 있으므로 대상 대지권과 현황을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 1,161,893,067원이 크더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 131,500,000원의 128.5%이며 최신 거래 133,000,000원도 웃돕니다. 최근 추세가 -18.8%인 상황에서 신건을 '저렴하다'고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 단순하지만 가격은 기다려야 하는 물건으로 보는 것이 현재 데이터에 가장 부합합니다.
