의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 1층 101호 다세대주택입니다. 권리의 기준점은 2021.12.03. 일동농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 현재 경매개시결정, 양주시 압류와 후순위 임정화 근저당이 이어지고 있으며, 계산상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유자가 10명이고, 이들 모두 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 홍중모·전영배·허명옥은 배당요구 사실이 확인됩니다. 또한 2024.12.11. 소유권이 수탁자 소원영에게 신탁되었고 등기기록에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 1층101호 (덕계동,웰빙하우스2) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택 중 1층 101호 |
| 현재 소유자 | 소원영 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.03.
현재 경매의 말소기준권리는 을구 11번 일동농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 임정화 근저당과 양주시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 일동농업협동조합의 근저당권은 2025.12.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 확인됩니다.
② 점유·임차 조사 — 10명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍중모 | 2023.03.07 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 2024.06.24 | 없음 |
| 김우영 | 2023.08.21 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 유영만 | 2022.08.24 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이하랑 | 2022.02.08 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이병철 | 2024.04.30 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 방경태 | 2024.05.01 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 전영배 | 2024.02.26 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 2024.07.09 | 없음 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 2024.07.18 | 없음 |
| 김성일 | 2023.07.18 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이은경 | 2022.07.27 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 확인 없음 | 없음 |
10명 모두 전입신고일이 말소기준일 2021.12.03.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 계산에서는 매수인이 승계할 보증금이 0원입니다. 다만 각 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원이며 유찰 없는 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 계산할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 160,904,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 임정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 164,000,000원 가정 시 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 임정화 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,550,000,000원 대비 미배당액은 1,389,096,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양주시 회정동 회정초등학교 남서측 인근이며 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택으로, 웰빙하우스2의 사용승인일은 2021.10.29입니다.
- 설비. 수세식 위생설비와 급·배수시설, 도시가스 보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5~6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명 재확인. 전입일은 모두 후순위지만 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 상태를 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자 소원영으로 되어 있으므로 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 양주시 압류가 2024.06.04. 두 건, 2026.06.02. 한 건 확인됩니다. 당해세 해당 여부는 배당에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 164,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 명도 계획. 인수금이 없더라도 점유자가 여러 명이므로 실제 인도와 명도에 필요한 절차·협의 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 신탁원부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 조사된 10명의 전입일도 전부 2021.12.03. 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 점유 인원이 많고 각자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 소유권에는 신탁등기가 존재합니다. 더구나 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 신건 최저가 164,000,000원이 시세 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수금보다 점유관계·신탁원부·가격 검증입니다.
