💰 최저가 174,000,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 👥 조사 전입자 10명 📌 말소기준 2021.12.03
의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자 소원영이고, 경매개시결정은 2024.04.29 일동농업협동조합 신청으로 등기됐습니다. 권리분석의 기준점은 그보다 앞선 2021.12.03 일동농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 이후 설정된 임정화 근저당권 250,000,000원과 경매개시결정·양주시 압류 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 중심은 선순위 임차인 인수가 아니라 점유관계 확인입니다. 현황조사 등에 나타난 사람은 홍중모·김우영·유영만·이하랑·이병철·방경태·전영배·허명옥·김성일·이은경 등 10명입니다. 가장 이른 전입일도 2022.02.08로 말소기준 2021.12.03보다 늦어 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 자료 기준으로는 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 3층302호 (덕계동, 웰빙하우스2) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 · 웰빙하우스2 지상 4층 공동주택 |
| 사용승인 | 2021.10.29 |
| 현재 소유자 | 소원영 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일동농업협동조합 / 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.03
2021.05.26 한옥진·김준이 각 2분의 1 지분을 임의경매 매각으로 취득한 뒤, 2021.12.03 일동농업협동조합이 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 2022.04.12 임정화의 250,000,000원 근저당권, 2024.04.29 경매개시결정, 2024.06.04 양주시의 두 지분 압류는 모두 그 이후입니다.
② 전입자 분석 — 10명 모두 말소기준 이후
조사된 사람은 총 10명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준인 2021.12.03 이후입니다. 따라서 대항력은 모두 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍중모 | 2023.03.07 | 미상 | 2024.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우영 | 2023.08.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영만 | 2022.08.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하랑 | 2022.02.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병철 | 2024.04.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방경태 | 2024.05.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영배 | 2024.02.26 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | 미상 | 2024.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성일 | 2023.07.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은경 | 2022.07.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가가 곧 시세라는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 174,000,000원입니다. 이 건물은 2021.10.29 사용승인을 받은 8세대 규모 웰빙하우스2입니다. 다만 확인된 동일 조건의 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 174,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원이지만, 이것은 감정가 대비 회차별 가격일 뿐 주변 시장가격과의 비교 결과가 아닙니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 근저당 · 임정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,550,000,000원에 비해 매각대금이 작아 채권자 미배당액은 1,379,236,000원입니다. 신청채권자의 청구액 1,044,244,671원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 채권자 미배당은 매수인이 인수하는 금액과 다르며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 회정동 소재 회정초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 학교·단독주택·다세대주택·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 공동주택으로, 웰빙하우스2는 2021.10.29 사용승인됐습니다.
- 설비. 수세식 위생설비·급배수시설과 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 남서측 폭 약 5~6미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 규모. 웰빙하우스2는 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 가격 비교용 실거래 근거가 확인되지 않아 환금성은 현장 중개업소·실거래 원본으로 추가 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 10명 실점유 확인. 주민등록상 전입일은 모두 후순위지만, 302호의 실제 점유자·점유 부분·퇴거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 배당관계와 명도 협의에 필요한 자료를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 2024.12.11 신탁등기가 있고 등기에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요성이 명시되어 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.18 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있으므로 현재 채권관계와 배당서류를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가·최저가 174,000,000원과 직접 비교할 실거래 가격 근거가 없으므로, ‘신건이라 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2021.12.03 일동농업협동조합 근저당권보다 앞선 대항력 임차인은 없고, 조사된 10명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
다만 실제 입찰 난도는 권리 인수액만으로 결정되지 않습니다. 전입자가 10명이고 보증금·확정일자와 점유 부분이 명확하지 않으며, 2024.12.11 신탁등기까지 존재합니다. 여기에 신건 174,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 선순위 보증금 인수 위험은 낮지만, 점유·신탁·가격 검증이 필요한 다세대 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
