의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 4층 402호, 철근콘크리트구조 지상 4층 공동주택(다세대주택)입니다. 권리의 기준점은 2021.12.03. 설정된 일동농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 그 뒤 임정화 근저당 250,000,000원, 박한진 근저당 60,000,000원, 2024년 경매개시결정과 양주시 압류가 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부는 단순한 한 줄짜리 구조가 아닙니다. 2021.05.26. 한옥진·김준이 각 2분의 1 지분을 경매 매각으로 취득한 뒤, 현재는 2024.12.11. 소원영을 수탁자로 한 신탁등기가 올라가 있습니다. 등기기록 자체에도 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 적혀 있습니다. 따라서 후순위 신탁 자체를 매수인 인수액으로 계산할 사안은 아니더라도, 입찰 전 신탁원부와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 4층402호 (덕계동, 웰빙하우스2) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택 중 4층 402호 |
| 사용승인 | 2021.10.29 |
| 현재 등기상 소유자 | 소원영 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일동농업협동조합 / 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.12.03. 일동농업협동조합 근저당권입니다. 2022.04.12. 임정화 근저당, 2023.07.14. 박한진 근저당, 2024.04.29. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2024.06.04. 양주시의 김준·한옥진 지분 압류는 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.12.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐지만, 기준 시점은 2021.12.03. 그대로입니다.
② 임차인·점유 관계 — 10명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍중모 | 2023.03.07 | 미상 | 미상 | 2024.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우영 | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영만 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하랑 | 2022.02.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이병철 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방경태 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영배 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2024.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 2024.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성일 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은경 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 10명의 전입일은 가장 빠른 이하랑의 2022.02.08.을 포함해 모두 말소기준일인 2021.12.03. 이후입니다. 따라서 제공된 판정대로 이들은 대항력 없는 임차인·점유 관련자이고, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최우선변제·우선변제의 구체적 배당액은 확정할 수 없습니다. 홍중모·전영배·허명옥은 배당요구 접수일이 확인되며, 나머지 인원은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이는 매수인 인수 문제와는 별개로 배당순위와 실제 점유·명도 과정에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.
③ 가격·회차 구조 — 신건 1.71억, 인수액은 전 회차 0원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 171,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 1,442,194,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 1,475,915,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 1,502,892,160원 | 0원 |
채권자 총 청구 기준액은 1,610,000,000원으로 매각대금보다 훨씬 큽니다. 그러나 그 결과 생기는 거액의 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 신건에서도 미배당이 1,442,194,000원 발생하지만 제공된 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서 ‘채권이 많이 남는다’는 사실과 ‘낙찰자가 인수한다’는 개념을 혼동하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 근저당 · 임정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박한진 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 171,000,000원 가정 시 집행비용 3,194,000원을 제외한 167,806,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 웰빙하우스2는 지상 4층 철근콘크리트 공동주택(다세대주택)으로, 총 8세대 규모입니다.
- 입지. 양주시 회정동 회정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 학교·단독주택·다세대주택·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행이 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남서측으로 폭 약 5~6m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 수세식 위생설비, 급·배수시설, 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 자연녹지지역·성장관리계획구역에 속하고 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 509,800원/㎡이며, 대상 토지의 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2024.12.11. 신탁등기와 신탁주의사항이 있으므로, 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 점유자 현황 재확인. 조사된 관련자가 10명입니다. 실제 402호에 누가 현존 점유하는지, 각 인원의 관계와 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 최우선·우선변제 배당액에는 변동 가능성이 있습니다.
- 배당과 인수를 구분. 신건 기준 미배당액은 1,442,194,000원에 달하지만, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현재 채권자 지위 확인. 말소기준 근저당은 2025.12.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기와 사건기록을 대조하세요.
- 매각조건 원문 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부의 최신 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
권리의 기준선만 보면 비교적 명확합니다. 2021.12.03. 근저당 이후 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 10명의 전입도 모두 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 실무 난도까지 낮다고 보기는 어렵습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 관련자가 10명이고, 경매개시 이후 신탁등기와 신탁원부 확인 의무도 등장합니다. 따라서 이 물건은 ‘권리 인수’보다 ‘누가 실제로 점유하고 있는지, 신탁원부에 어떤 조건이 있는지’를 확인하는 것이 승부처입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건이므로, 단순히 1.71억원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다 권리 원본과 점유관계를 먼저 확정하는 접근이 맞습니다.
