의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스3 제2층 제201호, 용도는 다세대입니다. 현 등기부상 소유자는 수탁자 소원영이고, 2024.12.11 공유자 전원 지분이 신탁으로 이전됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.12.03 설정된 일동농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 현재 경매개시결정과 양주시 압류들은 말소기준 이후 권리로, 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
점유 쪽은 단순히 “임차인 없음”으로 볼 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 사람이 11명입니다. 다만 가장 빠른 전입도 2022.02.08로 말소기준인 2021.12.03보다 늦어, 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 문제는 보증금과 우선변제 여부가 대부분 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 인수 위험과 별개로 실제 배당·명도 관계는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 68, 2층201호 (덕계동, 웰빙하우스3) |
| 물건종류 | 다세대 · 웰빙하우스3 제2층 제201호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택(다세대주택) |
| 사용승인 | 2021.11.11 |
| 현 소유자 | 소원영 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 일동농업협동조합 / 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 신탁은 원본 확인
말소기준은 2021.12.03 일동농업협동조합 근저당권입니다. 2024.04.29 이 사건 임의경매개시결정, 2024.06.04 양주시의 김준·한옥진 지분 압류, 2026.06.02 양주시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.12.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 11명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍중모 | 2023.03.07 | — | 미상 | 2024.06.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김우영 | 2023.08.21 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유영만 | 2022.08.24 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하랑 | 2022.02.08 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이병철 | 2024.04.30 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방경태 | 2024.05.01 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영배 | 2024.02.26 | — | 미상 | 2024.07.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | — | 미상 | 2024.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성일 | 2023.07.18 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은경 | 2022.07.27 | — | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이영상 | 2022.07.27 | 2022.06.22 | 0원 | 2024.06.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
11명 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 홍중모·전영배·허명옥·이영상은 배당요구 접수일도 확인됩니다. 다만 보증금은 대부분 미상이고, 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 대항력 없는 임차인이라는 사실과 배당에서의 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
신건 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 181,000,000원입니다. 다만 웰빙하우스3의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,334,000원 |
| 2. 근저당권 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 177,666,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,122,334,000원입니다. 세금 압류 중 당해세가 있거나 임차인 최우선변제가 인정되면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권은 2025.12.18 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 실제 배당관계는 최신 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 학교·단독주택·다세대주택·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행이 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택으로, 웰빙하우스3 사용승인일은 2021.11.11입니다.
- 설비. 수세식 위생설비·급배수시설이 갖춰져 있고 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 남서측 폭 약 5-6미터 아스팔트 포장도로와 접하고 북동측에는 지적도상 도로가 소재합니다.
- 토지규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 509,800원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 11명 점유 재확인. 전입은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 여부와 각 세대 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 보증금·최우선변제 확인. 보증금이 대부분 확인되지 않아 최우선변제 대상 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 신탁원부 확인. 2024.12.11 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2025.12.18 일동농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 최신 채권관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 양주시 압류 및 당해세 여부에 따라 배당금이 달라질 수 있으므로 배당요구·교부청구 현황을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교 근거가 없어 181,000,000원이 시세 대비 유리한지 여부는 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 점유와 신탁이 실무 포인트
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.12.03 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 11명의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 11명이라는 점유 규모, 대부분 확인되지 않은 보증금, 2024.12.11 신탁등기, 세금 압류 3건 때문에 원본 확인을 생략할 수는 없습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 181,000,000원의 가격 경쟁력을 높게 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 비교적 정리돼 있지만, 입찰 전 점유·신탁·배당 자료 대조가 필요한 물건입니다.
