의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 3층 301호 다세대 물건입니다. 말소기준은 2021.12.03. 일동농업협동조합 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 설정된 임정화 근저당 250,000,000원, 2024년 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선순위 근저당 채권액이 물건 최저가보다 훨씬 크지만 그 미배당 자체가 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
권리분석의 실제 쟁점은 등기부 채권보다 점유관계입니다. 홍중모·김우영·유영만·이하랑·이병철·방경태·전영배·허명옥·김성일·이은경 등 10명이 확인되며, 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 모두 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당관계와 명도 대상은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 3층301호 (덕계동,웰빙하우스2) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.776㎡ · 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택 |
| 현재 등기 명의 | 소원영 (수탁자) · 2024.12.11. 공유자전원지분전부 이전 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2021.12.03. 을구 11번 근저당권 · 일동농업협동조합 · 채권최고액 1,300,000,000원 |
| 청구금액 | 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021년 근저당
현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 2021.12.03. 일동농업협동조합 근저당입니다. 이후 임정화 근저당 250,000,000원, 2024.04.29. 임의경매개시결정, 양주시 지분압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.12.18.에는 일동농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 10명
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 따라서 아래 10명 모두 실제 확인된 임차·점유 관련 인원으로 봐야 합니다. 전입일은 전부 2021.12.03. 말소기준 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 용도 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍중모 | 2023.03.07 | 미상 | 2024.06.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김우영 | 2023.08.21 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유영만 | 2022.08.24 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이하랑 | 2022.02.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이병철 | 2024.04.30 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방경태 | 2024.05.01 | 주거 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전영배 | 2024.02.26 | 미상 | 2024.07.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | 미상 | 2024.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성일 | 2023.07.18 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은경 | 2022.07.27 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 174,000,000원인 신건입니다. 웰빙하우스2는 8세대, 사용승인일은 2021.10.29.이며, 대상 전용면적은 49.776㎡입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았고 면적도 일치 표본으로 확인되지 않았습니다.
따라서 이번 사건은 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 비교값이 없으므로, 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원으로 내려가지만 그것 역시 시세 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 근저당 · 임정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,550,000,000원 중 예상배당은 170,764,000원, 미배당은 1,379,236,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택(다세대주택) 중 웰빙하우스2 3층 301호입니다. 사용승인일은 2021.10.29.입니다.
- 입지. 회정초등학교 남서측 인근으로 학교·단독주택·다세대주택·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5~6미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측에는 지적도상 도로가 소재합니다.
- 설비. 수세식 위생설비·급배수시설이 갖춰져 있고 도시가스 보일러 난방설비입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 509,800원/㎡입니다.
- 규모. 웰빙하우스2는 총 8세대입니다. 대단지 공동주택과 달리 환금성은 개별 물건·지역 수요의 영향을 더 크게 받을 수 있어 실거래 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2024.12.11. 신탁등기가 존재하므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 확인하세요.
- 10명 점유관계 확인. 각 전입자의 실제 점유 위치·임대차계약·퇴거 여부를 현장과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많아 최우선변제·배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 1,379,236,000원이지만 이를 매수인이 승계하는 것으로 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 174,000,000원이 시세보다 저렴하다는 전제를 두지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘점유와 신탁’
이 사건의 기본 권리축은 명확합니다. 2021.12.03. 근저당이 말소기준이고, 10명의 전입자는 모두 그 이후라 대항력 보증금 인수는 없습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 10명의 점유·임대차 관계 중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 부분이 많고, 현재 등기는 수탁자 소원영 명의이며 신탁원부 확인 필요성이 명시돼 있습니다.
가격 면에서도 신건 최저가 174,000,000원이 감정가와 같다는 사실 외에 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 점유·신탁 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 다세대 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
