의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 제1층 제102호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 164,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.12.03 설정된 일동농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실만의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리분석에서 특히 눈여겨볼 부분은 임차·점유 관련 기록입니다. 홍중모, 김우영, 유영만, 이하랑, 이병철, 방경태, 전영배, 허명옥, 김성일, 이은경 등 10명이 확인됩니다. 모두 말소기준 이후에 전입신고했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 해당 인원들이 실제로 이 호실을 각각 점유하는지, 여러 호실의 기록이 함께 포함된 것인지도 원본 조사서와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 신탁관계가 핵심

말소기준권리는 2021.12.03 일동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임정화 근저당권과 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 2024.12.11 소유권 신탁과 2025.12.18 근저당권 이전의 경과를 함께 확인해야 합니다. 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었으므로, 현재 권리자와 경매절차상 채권자의 관계를 최신 사건기록으로 대조할 필요가 있습니다. 신탁에 따른 소유권 변동 역시 매각 후 권리 정리와 인도 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 전입은 후순위, 사실관계는 미확인

임차·점유 관련 기록은 10명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인물은 없으므로 해당 기록을 보증금 대위신고로 제외할 근거는 없습니다. 다만 이들이 모두 독립된 임대차계약의 임차인인지, 동일 호실의 실제 점유자인지는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유 개시일이 확인되지 않아 임대차계약의 구체적인 권리관계는 확정되지 않았습니다. 승계·인수란의 계약 확인 표시는 승계 확정이 아니라 추가 검토 필요를 뜻합니다.

③ 가격 분석 — 실거래 확인 전에는 저가 매수 판단 불가

현재 감정가와 최저매각가는 모두 164,000,000원입니다. 웰빙하우스2는 8세대 규모이며, 사용승인일은 2021.10.29입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.

따라서 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지, 감정가가 적정한지, 최근 시세가 상승 또는 하락하고 있는지를 객관적으로 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 시세 비교 없이 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가와 배당 추정치를 사용한 가정입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

매각가 164,000,000원을 가정하면 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 임정화 근저당권의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 전체 채권액 1,550,000,000원에 대한 예상 미배당액은 1,389,096,000원입니다.

이 배당표는 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당관계, 근저당권 이전, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 회정동 소재 회정초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 학교·단독주택·다세대주택·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 인근에 차량 통행이 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외버스 정류장이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택으로, 웰빙하우스2의 사용승인일은 2021.10.29입니다. 벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 등의 외벽과 벽지·타일 등의 내장 마감이 기재되어 있습니다.
• 설비. 급·배수시설과 수세식 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 관련 토지는 남서측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측으로 지적도상 도로가 소재합니다.
• 토지. 덕계동 533-6 토지는 지목 대, 자연녹지지역이며 토지면적은 649.0㎡, 공시지가는 509,800원/㎡입니다. 이는 해당 토지의 정보이지 102호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 성장관리권역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 개별 호실의 현황과 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 거래 유동성이나 예상 매도기간을 수치로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-11307호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 관리·처분 권한 및 경매와의 관계를 확인합니다.
• 점유 호실 대조. 임차·점유 관련 인물 10명의 실제 점유 호실과 현재 거주 여부를 현황조사서 및 현장 조사로 대조합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금, 확정일자, 계약일, 점유 개시일, 임대인과 임대 권한을 확인합니다. 전입신고일만으로 모든 임대차 권리관계가 확인된 것은 아닙니다.
• 배당요구 확인. 홍중모·전영배·허명옥의 배당요구 내역을 확인하고, 다른 점유자의 배당요구 및 최우선변제 가능성도 명세서 원본으로 검토합니다.
• 말소기준 확인. 2021.12.03 일동농업협동조합 근저당권을 기준으로 매각물건명세서의 매수인 인수사항과 등기부를 대조합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2025.12.18 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자 및 신청채권자와의 관계를 최신 사건기록으로 확인합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-1700호를 열람해 다른 담보목적물과 배당관계를 확인합니다. 채권최고액 전체가 이 호실의 개별 채무라는 전제로 판단하지 않습니다.
• 가격 검증. 웰빙하우스2와 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인합니다. 신건 최저가 164,000,000원의 적정성은 거래 근거를 확보한 후 판단합니다.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자의 인도 가능 여부와 명도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 확인합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 신탁원부를 최신 발급본으로 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다

의정부지방법원 2024타경2619 웰빙하우스2 102호는 말소기준이 명확하고 후순위 담보권의 소멸 구조가 확인되는 물건입니다. 확인된 전입신고일은 모두 말소기준 이후이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 10명의 임차·점유 관련 기록이 존재하고, 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 확인되지 않았습니다. 소유권 신탁과 근저당권 이전도 등기되어 있습니다. 따라서 단순히 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리와 명도에 관한 모든 위험이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 감정가와 최저가는 164,000,000원으로 동일하지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 핵심은 신탁원부·점유관계 확인과 실거래 가격 검증입니다. 이 사항들을 확인한 후에야 예상 취득비용과 입찰가격을 구체적으로 판단할 수 있습니다.