의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 2층 201호로, 감정평가상 철근콘크리트구조 지상 4층 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 현재 권리분석 출발점은 2021.12.03. 일동농업협동조합의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024.04.29. 같은 조합의 임의경매개시결정, 양주시 압류 2건, 박한진 근저당 등이 존재하며, 제공된 권리자료에서는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 조사된 점유자가 10명이고 모두 전입일은 말소기준일 뒤라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 또한 경매개시결정 이후인 2024.12.11. 공유자 전원 지분이 소원영에게 신탁됐고, 등기부 자체가 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하라고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 2층201호 (덕계동,웰빙하우스2) |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택 |
| 현재 소유 명의 | 소원영 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 일동농업협동조합 / 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2021.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 분석의 기준은 2021.12.03. 일동농업협동조합 근저당입니다. 2024.04.29. 임의경매개시결정과 2024.06.04. 양주시의 김준·한옥진 지분 압류, 2023.07.14. 박한진 근저당은 말소기준권리 이후입니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 10명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하랑 | 2022.02.08 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 이은경 | 2022.07.27 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 유영만 | 2022.08.24 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 홍중모 | 2023.03.07 | 없음 | 미상 | 2024.06.24 | 미상 |
| 김성일 | 2023.07.18 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 김우영 | 2023.08.21 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | 없음 | 미상 | 2024.07.18 | 미상 |
| 전영배 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 2024.07.09 | 미상 |
| 이병철 | 2024.04.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 방경태 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
실제 조사된 점유자는 10명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 빠른 전입도 2022.02.08.로 말소기준일인 2021.12.03.보다 늦기 때문에 자료상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 이를 매수인이 승계하는 대항력 임차인으로 볼 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 1.78억의 메리트는 미정
감정가와 현재 최저매각가는 모두 178,000,000원입니다. 아직 유찰 없는 신건이며, 제공된 동일 물건·인근 비교 실거래 금액은 없습니다. 따라서 감정가 1.78억이 현재 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
자료상 웰빙하우스2는 8세대, 사용승인일은 2021.10.29입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회이지만 낙찰가율이나 최근 낙찰금액 자료는 확인되지 않아, 이것만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 174,708,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 박한진 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,360,000,000원 중 174,708,000원만 배당되는 계산으로, 미배당액은 1,185,292,000원입니다. 이는 채권자의 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 회정동 회정초등학교 남서측 인근으로, 학교·단독주택·다세대주택·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행 가능한 콘크리트 포장도로와 시내·외 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 공동주택으로, 외벽 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 하이샤시 창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 수세식 위생설비와 급·배수시설, 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 533-6번지는 남서측 폭 약 5~6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측에는 지적도상 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역에 포함되며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 649.0㎡, 공시지가는 509,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2024.12.11. 신탁등기의 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 경매에 미치는 내용을 원본으로 확인하세요.
- 점유자 현황 재확인. 조사된 10명의 실제 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자, 퇴거 계획을 최신 상태로 확인하세요.
- 배당요구자 확인. 홍중모는 2024.06.24., 전영배는 2024.07.09., 허명옥은 2024.07.18. 배당요구 내역이 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가 178,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 실거래와 매물을 대조하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력과 별개로 다수 점유자와의 인도 협의에 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “손쉬운 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 조사된 점유자 10명도 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 담보권·압류 역시 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 다수 점유자에 따른 명도 실무와 2024.12.11. 신탁등기 및 신탁원부 확인이 핵심입니다.
가격 측면에서는 감정가와 신건 최저가가 178,000,000원으로 같지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 현재 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 제한적이지만, 점유·신탁·가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 다세대 경매로 보는 것이 자료와 가장 일치합니다.
