의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2의 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 171,000,000원인 신건으로, 일동농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,044,244,671원이며, 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,300,000,000원입니다.

등기상 담보권 구조만 살펴보면 말소기준 근저당 이후 설정된 임정화 근저당과 양주시 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자 인도는 별개의 문제입니다. 조사된 인원 모두 전입신고일이 말소기준일보다 늦지만, 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았고 경매개시 이후 신탁등기도 존재합니다. 따라서 권리 소멸 예정이라는 사실만으로 명도와 매수 후 비용까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 신탁의 선후관계

말소기준권리는 2021.12.03 설정된 을구 11번 일동농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,300,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1700호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.12.18 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다.

후순위인 을구 13번 임정화 근저당권 250,000,000원과 2024년 양주시의 지분 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존의 최성환 근저당·전세권, 성남중앙신용협동조합 근저당 등 과거 권리도 등기부상 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유관계 — 조사 인원 10명, 보증금 전원 미상

현황조사와 문건접수 등에 나타난 인원은 10명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준일인 2021.12.03보다 늦어, 기재된 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 점유 현황과 각자의 임대차관계도 추가 대조가 필요합니다.

대항력 표시는 기재된 전입신고일과 말소기준일의 선후관계를 나타냅니다. 실제 임대차의 성립, 선행 점유·전입, 확정일자, 보증금 및 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 인원은 없습니다.

인수 판단. 전입신고일이 모두 말소기준권리 이후라는 점은 매수인에게 유리한 권리관계입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이므로 최우선변제액이나 실제 배당 가능액을 계산할 수 없습니다. 배당 추정상 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 매각물건명세서 및 임대차계약을 확인해 예외적인 인수 사유가 없는지 검증해야 합니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 저가 판단 금지

웰빙하우스2는 2021.10.29 사용승인된 8세대 다세대주택입니다. 대상 면적은 49.776㎡이며, 감정가와 현재 최저가는 모두 171,000,000원입니다.

동일 물건과 비교할 수 있는 실거래 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮은지, 신건 최저가가 적정한지 판단할 수 없습니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 부대비용을 제외하고 171,000,000원이지만, 이것이 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

유찰 회차별 가격은 가정 시나리오입니다. 실질취득금액은 매수인 인수액 0원 추정을 전제로 하며 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 실제 최저매각가격 및 매각조건은 해당 회차 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)

추정 집행비용 3,194,000원을 제외한 167,806,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 후순위 임정화 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

배당대상 채권총액은 1,550,000,000원이고 채권자 예상배당액은 167,806,000원으로, 총 미배당액은 1,382,194,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며, 공동담보의 실제 채무잔액이나 다른 담보물의 배당을 확정한 금액은 아닙니다.

당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 근저당권 이전 등기 및 공동담보 관계에 따른 실제 배당채권자와 채권액도 확인해야 합니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인이 인수하는 채무를 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

신청채권자의 청구금액은 1,044,244,671원으로, 모든 가정 회차에서 예상배당액이 청구금액에 미치지 못합니다. 다만 이러한 배당 부족이 매수인의 채무 승계로 자동 연결되는 것은 아닙니다. 매수인의 실제 부담액은 소멸하지 않는 권리와 임대차 관계를 별도로 검토하여 결정해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 회정동 소재 회정초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 차량 통행 가능한 포장도로와 시내·외버스 정류장이 소재합니다. 해당 부지는 남서측 폭 약 5~6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 4층 공동주택입니다. 외벽은 벽돌 및 페인팅, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 급·배수시설과 수세식 위생설비가 있으며 도시가스 보일러 난방시설이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 덕계동 533-6 소재지의 토지이용상황은 다세대이며, 지목은 대입니다. 토지면적은 649.0㎡이고 공시지가는 509,800원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 자연녹지지역, 성장관리권역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 상대보호구역 저촉 사항도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 건축물대장 등재 내용은 입찰 전 대조해야 합니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 동일 물건의 비교 가능한 최근 거래가격과 실제 낙찰사례가 확인되지 않습니다. 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 점유자 특정. 조사 인원 10명 중 웰빙하우스2 401호를 실제 점유하는 사람이 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 점유자와 혼동하지 않아야 합니다.
• 임대차계약 확인. 각 점유자의 임대차계약서, 보증금, 임대인, 계약일 및 임대차 목적물을 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 최종 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제 재검토. 전입신고일이 말소기준일 이후라는 자료상의 판단을 실제 점유·전입 이력과 대조하세요. 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 가능성도 확인해야 합니다.
• 배당요구 원본. 홍중모·전영배·허명옥의 배당요구서 및 관련 문건을 대조하고, 나머지 인원의 배당요구 여부도 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 제2024-11312호 신탁원부를 열람하여 신탁 목적, 수익자, 임대차 및 처분권한을 확인하세요. 경매개시결정 이후 신탁이 이루어진 경위도 검토 대상입니다.
• 공동담보 확인. 제2021-1700호 공동담보목록과 실제 피담보채무 잔액을 확인하세요. 채권최고액 1,300,000,000원을 이 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
• 채권자 변경 확인. 일동농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기된 사실을 반영하여 현재 채권관계와 배당계산을 대조하세요.
• 실거래 비교. 덕계동 인근 유사한 다세대주택의 최근 실거래와 실제 거래 가능가격을 확인하고, 층·면적·건물 상태 차이를 반영하세요. 현재 감정가만으로 적정 입찰가를 산정하지 마세요.
• 대지권·공부 확인. 집합건축물대장, 등기부의 대지권 표시 및 감정평가 대상을 대조하여 해당 호실의 권리 범위를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 퇴거 협의 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 입찰 직전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”

이 물건은 말소기준 근저당과 후순위 근저당·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 채권자의 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 승계하는 것은 아닙니다.

그러나 조사 인원 10명 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 401호 점유자도 특정해야 합니다. 경매개시 이후 수탁자 소원영 명의로 신탁등기가 이루어졌으므로 신탁원부 검토도 필요합니다.

가격 측면에서도 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가 171,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 낮아지더라도 그 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.

결론적으로 담보권은 소멸 예정이지만, 임대차·점유·신탁관계와 적정가격은 추가 확인이 필요합니다. 해당 사항을 확인한 뒤 실제 인수액과 명도비용을 반영하여 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 합리적입니다.