의정부지방법원 2024타경2619. 양주시 덕계동 웰빙하우스2 제2층 제202호에 대한 임의경매입니다. 2021년 5월 한옥진·김준이 각각 지분 2분의 1을 경매로 취득한 뒤, 같은 해 12월 일동농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,300,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 후 임정화의 근저당, 경매개시결정, 양주시의 지분 압류가 이어졌습니다. 2024년 12월에는 공유자 전원 지분이 소원영에게 신탁 이전됐고, 2025년 12월에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 선순위로 존속하는 별도 근저당은 확인되지 않지만, 신탁원부와 점유관계를 확인하지 않고 권리가 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 평화로1501번길 70, 2층 202호 (덕계동, 웰빙하우스2) |
| 등기상 표시 | 경기도 양주시 덕계동 533-6 웰빙하우스2 제2층 제202호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 2층 |
| 사용승인 | 2021.10.29 |
| 건물 규모 | 웰빙하우스2 · 8세대 |
| 등기상 소유자 | 소원영 (수탁자 · 2024.12.11 신탁 이전) |
| 종전 공유자 | 한옥진 지분 2분의 1 · 김준 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 일동농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,044,244,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 신탁등기
핵심은 2021.12.03 을구 11번 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 최성환의 근저당·전세권과 성남중앙신용협동조합의 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현존하는 을구 13번 임정화 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다.
양주시의 지분 압류도 말소기준 이후에 접수돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당순위 및 당해세 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 근저당·압류의 소멸 예상과 조세·임대차·점유 문제의 해소는 서로 다른 판단입니다.
② 임차인·점유 분석 — 10명 모두 전입은 말소기준 이후
현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 점유·임차 관련 인원은 총 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 각자의 실제 임대차계약 내용과 배당권을 확정할 수는 없습니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준일 2021.12.03 이후입니다. 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 점유 부분, 실제 임대차관계와 전입·점유의 연속성 등은 원본 자료로 최종 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍중모 | 2023.03.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 2024.06.24 접수 |
| 김우영 | 2023.08.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
| 유영만 | 2022.08.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
| 이하랑 | 2022.02.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
| 이병철 | 2024.04.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
| 방경태 | 2024.05.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
| 전영배 | 2024.02.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 2024.07.09 접수 |
| 허명옥 | 2023.09.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 2024.07.18 접수 |
| 김성일 | 2023.07.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
| 이은경 | 2022.07.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 원칙상 인수 없음 | 확인 필요 |
③ 가격 비교 — 시세 근거 없이 신건 할인 판단 금지
웰빙하우스2는 8세대 규모의 다세대주택으로, 2021.10.29 사용승인을 받았습니다. 분석 대상 호실의 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 178,000,000원을 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
특히 비교용으로 표시된 면적 49.776㎡는 대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 해당 수치를 대상 호실의 전용면적으로 확정하거나 이를 기준으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 178,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 178,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 142,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 113,920,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 권리·신탁 확인 전 조건부 |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다릅니다. 142,400,000원 또는 113,920,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지는 동일 면적·유사 층·건물 상태의 최근 실거래와 비교해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 174,708,000원이 일동농업협동조합 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 임정화 근저당에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,292,000원 |
| 1. 근저당 · 일동농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 근저당 · 임정화 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 178,000,000원 |
채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 근저당권 이전 이후 실제 배당수령권자도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 1,375,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 1,410,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 1,438,474,880원 | 0원 |
모든 회차에서 신청채권자의 청구액 1,044,244,671원은 전액 충족되지 않는 것으로 추정됩니다. 그러나 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라면 채권자가 배당받지 못한 금액은 매수인의 인수액과 구분해야 합니다.
실질취득비용을 검토할 때는 낙찰가뿐 아니라 실제 인수되는 권리의 유무, 명도비용, 관리비, 취득 관련 비용 등을 확인해야 합니다. 현재 확인된 매수인 인수 추정액 0원은 이러한 부대비용까지 없다는 뜻이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 규모. 웰빙하우스2는 8세대 규모의 다세대주택이며, 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2021.10.29입니다.
- 주변 환경. 감정요항표는 회정초등학교 남서측 인근에 학교, 단독주택, 다세대주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재한다고 기재합니다. 다만 해당 감정요항표는 여러 호실과 필지를 함께 설명하고 있어 대상 202호에 적용되는 위치 설명을 원본으로 대조해야 합니다.
- 교통. 인근에 차량 통행이 가능한 포장도로와 시내·외버스 정류장이 있는 것으로 조사됐습니다. 개별 호실의 실제 접근 동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 구조·설비. 벽돌 쌓기 및 페인팅 외벽, 벽지·타일 내장, 하이샤시 창호 등이 기재돼 있습니다. 급·배수와 수세식 위생설비, 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 감정요항표에 533-6번지 및 533-7번지의 남서측 약 5~6m 아스팔트 포장도로 접면과 북동측 지적도상 도로가 기재돼 있습니다. 대상 호실의 대지권과 도로관계는 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 관련 토지정보에는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 저촉이 표시돼 있습니다. 개별 필지별 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다. 단, 감정요항표에는 별도 토지의 공부상 지목과 실제 부지공사 상태가 다른 내용도 포함돼 있으므로 대상 호실과 관계되는 사항을 구분해야 합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이며 동일 면적 실거래를 통한 가격 검증이 완료되지 않았습니다. 매도 가능가격과 거래 소요기간을 단정하기보다 인근 유사 호형의 실거래 및 현재 매물 수준을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-11309호를 발급받아 수탁자·수익자·신탁재산 처분 조항과 경매개시결정 이후 신탁 이전의 처리 관계를 확인하세요.
- 점유자 전원 확인. 등재된 10명이 모두 독립적인 임차인인지, 실제 점유자와 세대 구성은 어떻게 되는지, 대상 202호의 어느 부분을 점유하는지 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자·계약일·임대인·배당요구 사실을 매각물건명세서와 임대차계약서 등으로 대조하세요. 특히 신탁 전후 계약의 권한 관계를 구분해야 합니다.
- 최우선변제·조세 검토. 보증금 미상 점유자들의 최우선변제 가능성과 양주시 압류 관련 조세채권의 배당순위를 확인하세요. 현재 배당표에는 이들 항목이 반영되지 않았습니다.
- 근저당 이전 확인. 일동농업협동조합 근저당이 2025.12.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 채권잔액과 배당수령권자를 확인하세요.
- 대지권·감정 대상 확인. 감정평가서의 대상 목록과 매각목록을 대조해 202호의 면적·대지권·건물 상태를 확인하세요. 비교용 면적 49.776㎡를 대상 호실 면적으로 가정하지 마세요.
- 가격 검증. 178,000,000원의 감정가와 동일 면적·유사 층·유사 상태 다세대의 최근 거래가격을 비교하세요. 유찰 후에도 실거래 근거 없이 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 공용부분 미납 관리비 등 매수 후 부담할 수 있는 비용을 점검하세요.
- 입찰 직전 서류 재확인. 2026.09.30 매각기일 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 법원의 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2021.12.03 일동농업협동조합 근저당이며, 그 이후 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기재된 점유자 10명의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 10명의 보증금·확정일자가 미상이고, 경매개시결정 이후 신탁 이전까지 발생했습니다. 실제 점유와 임대차관계, 신탁원부, 배당순위 및 명도 문제를 확인하지 않은 상태에서 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 178,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원으로 추정되지만 점유·신탁 리스크가 남고, 가격 메리트는 검증되지 않은 상태. 이 사건은 신탁원부와 실제 임대차관계를 확인하고, 비교 가능한 실거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단해야 합니다.
