수원지방법원 2025타경1324. 수원시 권선구 세류동 462, 정조로535번길 27에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다. 권리분석의 출발점은 2014.07.01 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이며 채권최고액은 648,000,000원입니다. 이후 우리은행·농협은행 가압류, 최은영의 주택임차권, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 다수의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준인 2014.07.01보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 최은영 외 확인자들은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수와 별개로 배당요구·최우선변제·실제 점유 및 명도 대상을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 맞춰보는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 2층201호 · 정조로535번길 27 |
| 물건종류 | 다세대주택 |
| 이용상태 | 2~4층 1호라인: 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.07.01 근저당
말소기준권리는 2014.07.01 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며, 2014.08.13 채무자가 신문식으로 변경됐습니다. 2024년 이후의 가압류 3건, 2025.01.16 최은영 주택임차권, 2025.06.18 임의경매개시결정은 모두 그 뒤 순위입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차·전입 현황 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 미상 | 2025.07.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은영 | 2022.11.04 | 160,000,000원 | 2025.01.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최은영은 전유부분 전부에 관한 주거 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2022.10.10, 확정일자는 2022.10.19, 전입·점유개시는 2022.11.04입니다. 보증금은 160,000,000원입니다. 그러나 이 역시 2014.07.01 말소기준 근저당보다 후순위이므로 대항력 있는 선순위 임차권으로 계산되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 190,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 190,000,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 후순위 소멸형이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,550,576원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,167,380,959원, 채권자 예상배당은 186,540,000원, 미배당은 980,840,959원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세류중학교 동측 인근. 주변은 단독·공동주택과 주상복합 건물 등이 형성된 주거지대로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 및 내장재 마감, 창호는 하이샷시창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 부지 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형에 유사하며 인근과 등고 평탄한 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.07.01 수산업협동조합중앙회 근저당권과 이후 권리들의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인합니다.
- 최은영 임차권. 보증금 160,000,000원, 계약일 2022.10.10, 확정일자 2022.10.19, 전입·점유개시 2022.11.04의 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조합니다.
- 다수 전입자 확인. 현황조사상 전입자와 실제 점유자가 일치하는지, 각 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 신건 190,000,000원의 적정성은 인근·동종 다세대 실거래와 최신 거래를 확인한 뒤 판단합니다.
- 명도 계획. 인수금이 0원이어도 실제 점유자가 다수라면 인도와 명도 절차가 단순하지 않을 수 있으므로 현장 점유 상태를 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 전입자 확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2014.07.01 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현황조사 등에서 확인되는 전입자·임차권자가 17명이고, 최은영의 160,000,000원을 제외한 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당요구·최우선변제·실제 점유와 명도는 별개의 문제입니다. 여기에 실거래 시세 비교도 없어 신건 190,000,000원이 유리한 가격인지 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기 인수보다 임차·점유 확인과 가격 검증이 핵심인 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.
