수원지방법원 2025타경1324. 수원시 권선구 세류동에 위치한 5층 다세대주택의 502호입니다. 감정평가상 해당 호실은 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 367,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 말소기준은 2014년 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 이후 발생한 우리은행·케이비국민카드·농협은행 가압류와 송희찬의 임차권등기는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다.

다만 등기권리가 소멸하는 것과 점유자가 모두 쉽게 퇴거하는 것은 별개입니다. 다수의 전입자가 확인되며, 보증금과 임대차관계가 파악되지 않은 인원이 많습니다. 실제 거주자, 동일 가구 구성원, 독립 임차인 여부를 구별한 후 인도 및 명도 부담을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준

우리은행 가압류 473,700,000원, 케이비국민카드 가압류 16,991,626원, 농협은행 가압류 15,130,383원은 모두 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다. 임의경매개시결정 및 송희찬의 임차권등기 역시 후순위입니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 명단 16명, 보증금 확인이 핵심

현황조사와 임차권등기에서 총 16명의 임차·점유 관련 명단이 확인됩니다. 이 중 송희찬의 보증금은 120,000,000원으로 확인되지만, 나머지 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

16명은 확인된 명단의 인원이며, 곧바로 독립된 임대차계약 16건을 의미하지는 않습니다. 동일 가구 구성원인지, 실제 임차인인지, 현재 점유하고 있는지에 대한 구분이 필요합니다.

임차·점유 관련 명단

대항력 표시는 확인된 전입일자와 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부를 확정하지 않았습니다. 인수 여부는 배당 시뮬레이션 및 후순위 권리관계를 기준으로 하며, 최종적으로 매각물건명세서의 매수인 인수사항을 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 전에는 할인 여부를 알 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 367,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가가 그대로 최저입찰가격으로 적용되는 신건입니다.

동일 건물이나 인근 다세대주택의 실거래 평균, 최근 거래, 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일과 최저매각가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 채권 미배당 금액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

매각대금 367,000,000원에서 집행비용 5,938,000원을 제외하면, 근저당권자에게 361,062,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

채권총액은 1,153,822,009원, 채권자 배당총액은 361,062,000원, 채권 미배당 추정액은 792,760,009원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 것으로 추정되는 금액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 주상복합 건물 등이 형성된 주거지대이며 주위환경은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 및 내장재 마감, 창호는 하이샷시창입니다.
• 호실 구성. 502호는 방 4개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지 이용. 사다리형과 유사한 토지로서 인근과 등고 평탄하며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 주변 주거환경 및 교통여건은 무난한 것으로 평가되지만, 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않았으므로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 매수인이 인수하는 임대차보증금과 별도 인수권리가 있는지 최종 명세서의 인수사항을 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 확인된 16명이 독립 임차인인지, 동일 가구 구성원인지, 과거 전입자인지 구분하고 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 송희찬 외 15명의 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유관계 확인이 필요합니다.
• 배당요구 원본 확인. 구기선·윤영희·나정산·노해용·여동연·송희찬의 배당요구 내용과 임차인별 채권액을 대조해야 합니다.
• 송희찬 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.09.07., 전입일 2022.10.25. 및 임차권등기 2025.08.29.를 원본과 대조하고 배당·말소·인도관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 수산업협동조합중앙회 근저당의 공동담보목록 제2014-259호와 승계채권자 수협은행의 채권관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 조사. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 비교해 367,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 명도비용과 기간. 다수 점유자가 확인되는 만큼 실제 거주자, 인도 상대방, 퇴거 협의 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰기일 재확인. 2026.09.30. 매각기일과 실제 진행 여부, 매각조건 변경 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유관계와 가격 검증

이 사건은 2014년 근저당권이 말소기준이라는 점에서 등기상 권리의 선후관계가 명확합니다. 후순위 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 임차·점유 관련 명단 16명 중 15명의 보증금이 확인되지 않았고, 송희찬의 보증금 120,000,000원에 관한 임차권등기와 여러 배당요구가 존재합니다. 확인된 전입일자는 모두 말소기준 이후이지만, 실제 임대차계약 수와 점유관계, 명도 부담은 별도로 검증해야 합니다.

여기에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 367,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그 자체만으로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 임차·점유관계 확인 필요, 가격 경쟁력 미검증입니다. 이 물건은 단순히 최저가를 기준으로 접근하기보다 임대차 원본과 현재 점유관계를 확인하고 실제 시세와 총취득비용을 비교하는 것이 핵심입니다.