수원지방법원 2025타경1324. 수원시 권선구 세류동 462, 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 출발점은 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행· 케이비국민카드·농협은행의 가압류와 경매개시결정, 전민수의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 기준일을 중심으로 보면 방향은 명확합니다. 확인된 임차인·점유자 16명의 전입일은 모두 2014.07.01.보다 늦고, 전민수의 임차권등기도 2025.08.27.에 접수됐습니다. 전민수의 임차보증금은 180,000,000원이지만 전입일 2024.03.22., 점유개시일 2024.03.20.로 말소기준권리보다 후순위이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층402호 · 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 4층 2호라인 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2024.10.18. 우리은행 가압류 473,700,000원, 2024.12.19. 케이비국민카드 가압류 16,991,626원, 2025.03.10. 농협은행 가압류 15,130,383원은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다. 2025.08.27. 전민수의 주택임차권도 후순위입니다.
② 임차인·점유자 — 인수보다 명도 확인이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 미상 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 미상 | 미상 | 2025.07.24 | 대항력 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 미상 | 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 180,000,000원 | 2024.02.21 | 2025.08.20 | 대항력 없음 |
16명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2014.07.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 전민수는 건물 전유부분 전부에 관해 임차권등기가 되어 있고 임차보증금이 180,000,000원으로 확인되지만, 후순위이므로 미회수 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 나머지 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유 여부·점유 부분·명도 대상은 매각 전 다시 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,991,626원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,153,822,009원 중 예상 배당액은 249,644,000원이며, 미배당액은 904,178,009원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 904,178,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 954,266,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 994,337,849원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 후순위 채권의 미배당이 증가할 뿐, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인의 인수금액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 다만 별도의 실거래 비교 없이 가격 자체의 적정성을 판단할 근거는 제한적이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 254,000,000원을 싸다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 동측 인근이며, 단독·공동주택과 주상복합 건물이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.07.01. 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 임차권 확인. 전민수의 보증금 180,000,000원, 확정일자 2024.02.21., 전입일 2024.03.22., 임차권등기 2025.08.27.을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 다수 점유 확인. 임차인·점유자 16명의 실제 거주 여부와 각 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 전민수를 제외한 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 명세서와 현황조사 보완 내용을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력 없음과 실제 퇴거는 별개이므로 인도명령·명도 협의 가능성을 고려하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 254,000,000원의 시세 대비 적정성은 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건은 권리의 선후만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2014.07.01. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 임차권은 소멸하며, 확인된 임차인·점유자 역시 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실무상 핵심은 따로 있습니다. 전민수의 180,000,000원 임차권을 포함해 임차인·점유자가 16명 확인되고, 상당수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 금전 인수 위험은 낮지만 점유·명도 확인 난도는 낮지 않습니다. 또한 실거래 비교 없이 신건 254,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건은 권리는 정리되지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
