* 인수액 0원은 제공된 등기·임차관계의 말소기준권리 및 대항력 판정에 따른 예상치입니다. 미확인 점유관계, 민간임대주택 등록과 실제 배당 결과까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.

수원지방법원 2025타경1324. 경기도 수원시 권선구 세류동 462에 위치한 다세대주택 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 신문식이며, 최초 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액은 648,000,000원입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2014-259호를 포함하는 말소기준권리로, 2025년 수협은행이 승계인 자격으로 임의경매를 신청한 구조입니다.

근저당권 이후 우리은행과 농협은행의 가압류가 설정됐고, 송서연의 주택임차권등기도 존재합니다. 이들 권리는 제공된 판정상 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 주택의 민간임대주택 등록 이력이 존재하고, 현황조사상 다수의 전입자가 확인돼 단순히 말소권리가 많다는 이유만으로 현장 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 근저당권이 기준

핵심은 2014.07.01 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 분류되어 있고 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 설정된 우리은행 가압류 473,700,000원, 농협은행 가압류 15,130,383원, 송서연의 임차권등기 170,000,000원도 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸합니다.

소유권 보존 후 신문식에게 소유권이 이전됐으며, 2023.07.19에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등록 이력의 매각 후 처리 및 관련 행정상 의무는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 인수와 명도를 구분해야 한다

현황조사 및 관련 서류에 등장하는 임차·점유 조사 대상은 16명입니다. 이 중 송서연은 보증금 170,000,000원의 임차권등기권자로 확인되며, 나머지 15명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 조사 대상 인원이 실제로 서로 독립된 임대차계약을 체결한 임차인 수와 동일한지는 추가 확인이 필요합니다.

전입일 기준 대항력 판정은 제공된 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람의 우선변제권이나 최우선변제 가능성을 확정적으로 부정하는 의미는 아닙니다.

③ 송서연 임차권등기 — 보증금 170,000,000원의 의미

송서연은 2023.06.30 임대차계약을 체결하고 2023.07.07 확정일자를 받았으며, 2023.08.01 전입 및 점유를 개시했습니다. 말소기준권리는 그보다 앞선 2014.07.01 근저당권입니다. 따라서 제공된 판정상 선순위 대항력은 없으며, 2025.08.06 등기된 임차권도 매각으로 소멸할 예정입니다.

특히 현재 예상배당표에는 송서연의 임차보증금 배당 항목이 반영되어 있지 않습니다. 따라서 뒤의 배당표를 실제 최종 배당 결과로 해석하거나, 임차인이 배당받을 금액이 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 감정가가 싸다는 근거는 없다

이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 254,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

배당예상표상 집행비용은 4,356,000원이며, 이를 제외한 249,644,000원이 수산업협동조합중앙회 근저당권 배당으로 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자의 예상 배당액은 0원입니다.

채권 미배당 887,186,383원은 제공된 배당 모형의 채권 부족액이며, 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 미확인 임대차 및 실제 배당 결과는 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 부족액의 관계

유찰에 따른 매각가격 변화는 제공된 회차별 시나리오와 같습니다. 다만 아래 가격은 향후 실제 매각기일에 확정된 최저가가 아니라 유찰을 가정한 시뮬레이션입니다.

시뮬레이션상 낙찰가가 낮아질수록 채권자 배당액은 줄고 미배당 부족액은 커집니다. 그러나 이 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 권리 판정에 따른 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 나타납니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로, 감정평가상 2층 2호라인은 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니 등으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 부지는 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역 및 과밀억제권역입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 동일 단지 아파트처럼 일률적인 가격 비교가 어렵습니다. 유사 건물의 최근 거래와 실제 점유관계가 확인되어야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 대조. 2014.07.01 을구 1번 근저당권 및 공동담보목록 제2014-259호를 최신 등기사항증명서와 경매기록으로 확인하세요.
• 송서연 임차권등기. 계약일, 확정일자, 전입·점유일, 배당요구와 실제 배당 가능액을 확인하고 매각 후 임차권등기 말소 처리도 점검하세요.
• 다수 점유자의 계약관계. 조사 대상 16명의 실제 임차 여부, 계약 대상 호실, 현재 점유 여부와 서로 독립된 임대차인지 확인하세요.
• 보증금 미상 문제. 송서연 외 15명의 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서, 현황조사 내용을 대조하세요.
• 배당요구 및 최우선변제. 배당요구가 확인된 점유자들의 실제 임차인 자격과 소액임차인 해당 여부를 확인하세요. 현재 추정배당표에는 관련 배당이 반영되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등록. 2023.07.19 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간과 경매 매각 후 행정상 처리 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 관할 기관에 확인하세요.
• 명도 가능성. 선순위 대항력이 없다는 판정과 실제 점유자의 자발적 퇴거 여부는 별개입니다. 점유자별 인도 대상 및 명도 절차를 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비의 공용부분과 전용부분을 구분하고, 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인하세요.
• 시세 대조. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 최신 거래를 확인한 후 254,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.09.30 이전에 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행 상황의 변동을 최종 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0”

이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확합니다. 2014년 근저당권 이후의 가압류 및 송서연 임차권등기는 제공된 판정상 매각으로 소멸하며, 매수인 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 점유·임차 조사 대상이 16명이고, 이 중 15명의 보증금과 확정일자가 미상인 점은 별도로 확인해야 할 위험입니다. 특히 실제 계약관계, 명도 대상, 임차인의 우선배당 여부, 민간임대주택 등록의 매각 후 처리까지 확인되어야 취득 과정의 불확실성을 줄일 수 있습니다.

신건 최저가 254,000,000원도 최근 실거래와 비교되지 않았으므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 채권 부족액보다 실제 점유관계와 시세 확인에 있습니다. 입찰 전 임대차·배당·등록사항을 대조하고, 유사 물건의 최근 거래를 확인하여 적정가격을 검토해야 합니다.