수원지방법원 2025타경1324. 세류동 462, 정조로535번길 27 소재 5층 철근콘크리트조 건물의 4층 403호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 신문식이고, 2014.07.01 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 648,000,000원이 말소기준입니다. 이후 우리은행·KB국민카드·농협은행 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위 자체보다 눈에 띄는 부분은 점유자 수입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 총 16명이고, 이 중 구기선·노해용·윤영희·나정산·여동연 5명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 모든 전입일이 말소기준인 2014.07.01보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층403호 · 도로명 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 4층 403호 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 |
| 소유자 | 신문식 · 2014.08.13 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.07.01 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 2014.08.13에는 근저당 채무자가 신문식으로 변경됐고, 이후 설정된 우리은행 가압류 473,700,000원, KB국민카드 가압류 16,991,626원, 농협은행 가압류 15,130,383원과 2025.06.18 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 16명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차인은 16명입니다. 전입일은 모두 2014.07.01 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 2025.07.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 2025.08.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 2025.07.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 2025.08.05 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 2025.08.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 확인 안 됨 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 248,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 248,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득도 248,000,000원입니다.
다만 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지를 데이터로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 243,728,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,991,626원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
248,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 910,094,009원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·주상복합 건물 등이 이루어진 주거지대이며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택이며 2~4층 3호라인은 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 5층건으로 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 16명 재확인. 모든 전입은 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 여부를 각 임차인별로 대조해야 합니다.
- 배당요구 5명 확인. 구기선·노해용·윤영희·나정산·여동연은 배당요구 사실이 확인되므로 배당관계와 제출서류를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수액을 구분. 현재 시나리오에서 총 미배당액은 910,094,009원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 신건 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가와 같은 248,000,000원이며, 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 198,400,000원, 2회 유찰 158,720,000원으로 내려가지만, 가격 메리트 여부는 별도의 실제 시장가격 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘16명 점유’가 핵심
이 사건의 말소기준은 2014.07.01 근저당이고, 조사된 16명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 그래서 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류의 미배당이 크게 남더라도 그 금액 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 실무적인 검토 포인트는 분명합니다. 임차인이 16명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아, 배당과 점유관계를 세밀하게 대조할 필요가 있습니다. 또한 현재는 신건 248,000,000원이고 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 최저가만 보고 가격이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 권리 인수는 단순한 편이지만 점유와 가격 검증은 별도로 해야 하는 다세대 경매입니다.
