수원지방법원 2025타경1324. 세류동 462의 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 248,000,000원으로 신건입니다. 등기상 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.10.18 주식회사우리은행 가압류 473,700,000원이며, 이후 농협은행 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인 16명 가운데 XU CHUNZI를 제외한 15명의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 각 보증금이 확인되지 않아 매각대금에서 얼마가 배당되고 얼마가 남아 매수인에게 문제될지 계산할 수 없습니다. 따라서 배당가정상 ‘매수인 인수 0원’이라는 숫자를 실제 권리분석의 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 2층203호 · 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 3호라인 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 · 엘리베이터 · 도시가스보일러 난방 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
임차인 분석 — 실제 조사 16명, 말소기준 전 전입 15명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 2020.01.07 | 2025.07.18 | 가능·미상 | 가능 | 미확정 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력상 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 미상 | 2025.07.24 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 미상 | 2025.08.13 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 조사된 임차인은 16명이며 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 구기선은 확정일자 2020.01.07과 배당요구일 2025.07.18이 확인돼 우선변제권 행사 가능성이 구체적으로 나타나 있습니다. 노해용·윤영희·나정산·여동연도 배당요구 사실은 확인되지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 별개다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 245,102,383원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 294,007,983원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 333,132,463원 |
회차가 내려가면 매각가 자체는 248,000,000원에서 198,400,000원, 158,720,000원으로 감소합니다. 그러나 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 가정에는 보증금이 확인되지 않은 다수 임차인의 실제 미배당 보증금이 확정 반영돼 있지 않습니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 임차인 인수 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 243,728,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정의 채권 총액은 488,830,383원, 채권자 배당은 243,728,000원, 미배당은 245,102,383원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세류중학교 동측 인근으로, 주변은 단독 및 공동주택과 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대이며 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택이며 3호라인은 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 이용됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 5층 건물로 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러 난방, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 15명의 말소기준 전 전입자 확인. 각자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 계약기간을 개별 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 구기선 배당관계. 확정일자 2020.01.07, 전입일 2020.02.17, 배당요구일 2025.07.18이 확인되므로 실제 보증금과 배당액 확인이 중요합니다.
- 배당요구자 확인. 윤영희는 2025.07.24, 나정산은 2025.08.05, 노해용은 2025.08.06, 여동연은 2025.08.13 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 2014년 근저당 말소 경위. 수산업협동조합중앙회 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시되지만, 현재 임의경매 신청권자와 연결되는 경위는 경매기록 및 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 배당표 재계산. 현재 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차보증금도 확정되지 않았으므로, 확인된 보증금을 넣어 다시 계산해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 현재 최저가 248,000,000원만으로 총 취득부담을 판단하지 말고, 확정되는 미배당 임차보증금을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “신건 248,000,000원”보다 먼저 볼 것은 15명의 임차관계다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 단순히 감정가나 최저가가 아닙니다. 조사된 임차인 16명 중 15명이 2024.10.18 말소기준일보다 먼저 전입했고, 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득가 역시 산출할 수 없습니다.
특히 구기선은 확정일자와 배당요구가 함께 확인되고, 다른 여러 전입자도 배당요구 사실이 존재합니다. 여기에 2014년 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당의 말소 표시와 현재 임의경매 신청 관계까지 원본 확인이 필요한 구조입니다. 이 사건의 선결조건은 ‘얼마에 입찰할지’가 아니라 ‘누가 얼마의 보증금을 가지고 있고, 배당 후 얼마가 남는지’를 확정하는 것입니다.
