수원지방법원 2025타경1324. 수원시 권선구 세류동 462, 정조로535번길 27의 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신문식이고, 2014.07.01 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 채권최고액 648,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행·케이비국민카드·농협은행의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 다수 점유입니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인·점유자는 16명이고, 전입일은 가장 이른 윤영희의 2017.05.29부터 가장 늦은 XU CHUNZI의 2024.12.02까지 모두 말소기준일 2014.07.01 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 16명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 4층401호 · 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 4층 401호 · 1호라인 기준 방2·거실·주방·욕실·발코니 등 |
| 소유자 | 신문식 · 2014.08.13 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 636,446,049원 |
| 말소기준권리 | 2014.07.01 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2014.07.01 접수 제70145호 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채무자 김옥기로 설정됐다가 2014.08.13 계약인수로 채무자가 신문식으로 변경됐습니다. 이후 2024.10.18 우리은행 가압류 473,700,000원, 2024.12.19 케이비국민카드 가압류 16,991,626원, 2025.03.10 농협은행 가압류 15,130,383원과 2025.06.18 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 후순위 등기권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 16명 모두 후순위 전입
조사된 임차인·점유자는 16명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모두 실제 조사 명단입니다. 16명의 전입일은 전부 말소기준일 2014.07.01보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 미상 / 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 / 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 미상 / 미상 | 2025.07.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 / 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 미상 / 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,991,626원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,153,822,009원 중 현재 회차 가정 배당액은 186,540,000원, 미배당은 967,282,009원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 967,282,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,004,750,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,034,724,409원 | 0원 |
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2~4층 1호라인은 방2·거실·주방·욕실·발코니 등의 구조로 조사됐습니다.
- 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류중학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·주상복합 건물 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등이며 위생·급배수·도시가스보일러 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 확인. 현황조사에 여러 명의 전입자가 확인되는 만큼 실제 세대별·호실별 점유 여부와 현재 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 5명 확인. 구기선·노해용·윤영희·나정산·여동연의 배당요구 사실을 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 명도 난이도 확인. 매수인 보증금 인수와 실제 점유자 명도는 별개입니다. 다수 점유자가 남아 있다면 인도·퇴거 절차가 복잡해질 수 있습니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 190,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 안전성과 가격 메리트를 별도로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 16명의 현재 상태다
이 사건의 말소기준은 2014.07.01 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 임차인·점유자 16명의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력 보증금 인수는 없습니다. 따라서 현재 최저가 190,000,000원을 기준으로 한 실질취득액도 190,000,000원입니다.
다만 16명이라는 점유 규모와 보증금·확정일자 미상 상태는 가볍지 않습니다. 현재 배당표에서는 근저당권자에게 186,540,000원이 배당되고 후순위 채권자에게는 배당이 없으며 총 미배당액이 967,282,009원에 이릅니다. 여기에 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 물건은 등기 인수 위험은 낮지만, 현장 점유와 배당 확인 난도는 높은 유형으로 보는 것이 제공된 자료에 가장 충실합니다.
