수원지방법원 2025타경1324. 수원시 권선구 세류동 462, 정조로535번길 27에 있는 다세대주택 3층 302호입니다. 감정평가상 302호가 속한 2호 라인은 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조이고, 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 현재 소유자는 신문식입니다.
권리분석의 출발점은 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행· 케이비국민카드·농협은행 가압류와 노해용의 주택임차권등기, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층302호 · 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
핵심은 말소기준보다 빠른 임차권·전입이 확인되지 않는다는 점입니다. 가장 이른 현황조사상 전입도 2017.05.29.이고, 등기된 노해용의 전입일 역시 2020.08.14.입니다. 모두 2014.07.01. 근저당보다 늦으므로 확인된 임차관계는 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사와 등기부 등에 이름이 확인되는 점유·임차관계는 16명입니다. 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 노해용을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아 실제 점유 상태와 계약관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023-08-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 구기선 | 2020-02-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025-07-18 |
| 전우진 | 2022-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| JIN MINGJI | 2023-07-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| LI DONGHAO | 2023-12-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| XUAN MEILING | 2023-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| LU JIHUA | 2019-05-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| XU CHUNZI | 2024-12-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| LI NA | 2023-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 윤영희 | 2017-05-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025-07-24 |
| 김갑선 | 2022-09-16 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 전민수 | 2024-03-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 나정산 | 2019-12-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025-08-05 |
| 여동연 | 2024-06-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025-08-13 |
| 송희찬 | 2022-10-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인 없음 |
| 노해용 | 2020-08-14 | 178,500,000원 | 없음 | 미상 | 2025-08-06 |
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,991,626원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,153,822,009원 가운데 현재 회차 예상 배당은 249,644,000원이며, 미배당은 904,178,009원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 구분해야 하며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 904,178,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 954,266,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 994,337,849원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·주상복합 건물 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 및 내장재 마감, 창호는 하이샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 현황조사에 다수의 이름이 확인되므로 실제 현재 점유자와 각 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·계약서 확인. 노해용 외 여러 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 노해용 임차권등기. 보증금 178,500,000원, 전입 2020.08.14., 확정일자 2020.06.30.이나 2014.07.01. 근저당보다 후순위임을 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 구기선·윤영희·나정산·여동연·노해용은 배당요구 접수가 확인됩니다. 매각물건명세서의 최종 내용을 확인하세요.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 254,000,000원의 적정성은 별도의 동일·인근 다세대 실거래와 매물조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 매각기일 전 최종 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 단순”은 다르다
이 물건의 권리 구조 자체는 분명합니다. 2014.07.01. 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입과 임차권등기가 그보다 늦습니다. 따라서 후순위 가압류·임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현황조사에는 16명의 이름이 확인되고, 노해용을 제외한 여러 점유자의 보증금·계약조건이 확인되지 않습니다. 이는 선순위 보증금 인수 위험과는 다른 문제로, 실제 낙찰 뒤의 점유 확인과 인도 절차가 단순하지 않을 가능성을 점검해야 한다는 뜻입니다. 또한 현재 제공된 자료에는 실거래 비교값이 없어 254,000,000원이 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 0원으로 정리하되, 입찰 판단의 승부처는 점유관계 확인과 별도의 시세 검증입니다.
