수원지방법원 2025타경1324. 경기도 수원시 권선구 세류동 462, 정조로535번길 27의 3층 301호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신문식이며, 2014.08.13 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았습니다. 이 사건의 말소기준은 그보다 앞선 2014.07.01 수산업협동조합중앙회 근저당권, 채권최고액 648,000,000원입니다.
이후 2024년 우리은행 가압류 473,700,000원, 2025년 농협은행 가압류 15,130,383원, 전우진의 주택임차권등기 150,000,000원, 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유·임차 조사 인원이 많아 실제 현장 정리 난도는 등기상 권리구조보다 높게 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층301호 · 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 301호는 3호라인으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 · 엘리베이터 · 도시가스보일러 난방 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 2014.07.01 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 등기된 우리은행·농협은행 가압류와 전우진 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 위치하며 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 조사 16명
조사된 점유·임차 관계는 총 16명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 2014.07.01 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 전우진의 보증금 150,000,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않았고, 일부는 배당요구를 접수했습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 미상 | 2025.07.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 150,000,000원 | 2025.08.22 | 대항력 없음 확정일자 2023.04.03 승계 없음 |
전우진은 조사자료상 전입일이 2022.04.28로 정리되어 있고, 등기된 임차권 내용에는 주민등록일자·점유개시일자가 2023.04.28로 기재되어 있습니다. 두 날짜 모두 말소기준권리 2014.07.01보다 늦습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 186,540,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,136,830,383원, 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 186,540,000원이며 미배당액은 950,290,383원입니다. 현 회차에서는 근저당권 채권최고액도 전액 배당되지 못하고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 이 미배당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 950,290,383원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 987,758,383원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,017,732,783원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 권리비용 관점의 실질취득가는 각 회차 매각가와 같습니다. 현재 회차에서는 190,000,000원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정 이용상태 기준)
- 입지. 수원시 권선구 세류동 세류중학교 동측 인근. 주변은 단독·공동주택과 주상복합 건물 등이 있는 주거지대이며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 다세대주택이며 3호라인은 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용됩니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 5층 건물, 외벽 치장벽돌쌓기 등, 하이샷시창. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 조사된 인원이 16명입니다. 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 보증금 확인. 전우진 150,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 전우진 임차권. 임차보증금 150,000,000원, 확정일자 2023.04.03, 임차권등기 2025.05.08입니다. 말소기준보다 후순위이며 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.04.20 등기 내용과 현재 법적 상태를 매각 전 원본에서 확인하세요.
- 배당구조. 감정가 전액 매각을 가정해도 근저당권 채권최고액 전액을 충족하지 못합니다. 후순위 채권에는 예상배당이 없습니다.
- 명도 비용·기간. 권리 인수액은 0원이지만 다수 점유가 확인된 만큼 인도·퇴거 협의에 필요한 시간과 비용을 별도로 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2014.07.01 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 조사된 점유·임차 관계가 16명이고, 다수의 보증금이 확인되지 않았으며 일부는 배당요구까지 접수했습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 190,000,000원의 신건입니다. 따라서 이 사건은 “인수할 권리가 있느냐”보다 실제 점유자가 누구인지, 명도가 어느 정도 필요한지, 민간임대주택등기 상태가 어떠한지를 원본과 현장에서 확인하는 것이 더 중요한 다세대 경매입니다.
