수원지방법원 2025타경1324. 경기도 수원시 권선구 세류동 462, 3층 303호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 신문식이고, 2014.07.01. 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 648,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 소유권은 그 뒤인 2014.08.13. 신문식에게 이전됐고, 같은 날 근저당권의 채무자도 신문식으로 변경됐습니다.
그 뒤 설정된 우리은행·케이비국민카드·농협은행의 가압류와 임의경매개시결정, 그리고 윤영희의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 현황상 확인되는 임차·점유자가 16명에 이르고, 윤영희를 제외한 15명의 보증금은 확인되지 않아 권리소멸과 별개로 점유 현황을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 3층303호 · 경기도 수원시 권선구 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 3호라인 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 · 3층303호 |
| 소유자 | 신문식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 636,446,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.07.01. 근저당
말소기준권리는 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2024.10.18. 우리은행 가압류, 2024.12.19. 케이비국민카드 가압류, 2025.03.10. 농협은행 가압류, 2025.03.20. 윤영희 주택임차권등기, 2025.06.18. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 16명 모두 대항력 없음
확인된 임차·점유자는 16명입니다. 전입일은 2017.05.29.부터 2024.12.02.까지로, 모두 2014.07.01. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 16명 모두 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 | 2025.08.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 160,000,000원 | 2025.07.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤영희는 건물 전유부분 전부에 관한 주거 임차권등기가 있고, 등기상 임대차계약일은 2017.04.15.과 2021.04.26., 주민등록·점유개시일은 2017.05.29., 확정일자는 2017.04.17. 및 2021.04.26.입니다. 임차권등기는 2025.03.20. 접수됐습니다. 다만 전입 자체가 2014.07.01. 근저당권보다 뒤이므로 제공된 권리 판정은 대항력 없음이고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격은 248,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 248,000,000원이고 0회 유찰의 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 198,400,000원, 2회 유찰 시는 158,720,000원입니다. 다만 동일 유형 실거래 비교값 없이 감정가나 유찰가만 보고 이 물건이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 910,094,009원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 958,999,609원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 998,124,089원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 243,728,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,991,626원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,153,822,009원 가운데 채권자 예상배당은 243,728,000원, 미배당은 910,094,009원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세류중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독·공동주택과 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로, 3호라인은 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.07.01. 을구 1번 근저당권과 이후 권리의 순서를 원본 등기사항전부증명서에서 다시 대조합니다.
- 점유자 16명 확인. 현황조사에 나타난 인원 중 현재 실제 점유자가 누구인지, 동일 세대 또는 중복 전입이 있는지 확인합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 윤영희 외 15명의 보증금과 계약관계를 매각물건명세서·현황조사·점유자 진술과 대조합니다.
- 윤영희 임차권등기. 전입 2017.05.29., 확정일자 2017.04.17., 임차권등기 2025.03.20.로 말소기준보다 후순위인 점을 원본과 확인합니다.
- 명도 범위 확인. 금전 인수 0원과 실제 인도 절차는 별개이므로, 여러 점유자가 남아 있는 경우 인도명령과 협의 대상 범위를 점검합니다.
- 가격 확인. 신건 248,000,000원이 실제 거래가격 대비 어느 수준인지 별도 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “명도 간단”은 같은 말이 아니다
권리순위만 보면 구조는 명확합니다. 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 확인된 임차·점유자 16명 역시 전입일이 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장 실무는 단순하다고 단정하기 어렵습니다. 16명이 조사돼 있고 그중 15명의 보증금이 확인되지 않아, 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 정리해야 합니다. 또 현재 최저가 248,000,000원이 시세 대비 유리한지는 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 다수 점유관계와 가격 확인이 핵심인 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
