수원지방법원 2025타경1324. 수원시 권선구 세류동 462, 정조로535번길 27의 5층 501호 다세대주택입니다. 감정평가상 501호는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조이고, 건물에는 도시가스보일러 난방과 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 현재 소유자는 신문식이며, 2014.07.01. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액은 648,000,000원입니다.
이 근저당은 2014.07.01. 접수돼 모든 점유자 전입일과 여동연의 임차권등기보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리판정상 각 점유자는 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 여동연의 183,000,000원 임차권 역시 후순위입니다. 현재 배당모형도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 다만 여러 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사를 기준으로 각 점유자의 지위와 명도 대상을 다시 맞춰보는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 462 5층 501호 · 정조로535번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 501호 방3·거실·주방·욕실2·발코니 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 636,446,049원 |
| 말소기준권리 | 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 권리는 소멸
말소기준은 2014.07.01. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2024년 이후의 우리은행·KB국민카드·농협은행 가압류와 2025.06.18. 경매개시결정, 2025.10.24. 여동연의 주택임차권은 모두 기준권리보다 뒤에 있으며 제공된 등기판정상 매각으로 소멸합니다. 근저당에는 공동담보목록 제2014-259호가 기재되어 있어 실제 채권 정산은 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원과 명도 난도는 별개
현황조사와 문건접수 등에 나타난 점유·임차 관련자는 총 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 제공된 판정상 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 여동연을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부만 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송서연 | 2023.08.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구기선 | 2020.02.17 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전우진 | 2022.04.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN MINGJI | 2023.07.12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI DONGHAO | 2023.12.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEILING | 2023.04.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LU JIHUA | 2019.05.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU CHUNZI | 2024.12.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI NA | 2023.04.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노해용 | 2020.08.14 | 미상 | 2025.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤영희 | 2017.05.29 | 미상 | 2025.07.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김갑선 | 2022.09.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민수 | 2024.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나정산 | 2019.12.31 | 미상 | 2025.08.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희찬 | 2022.10.25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 여동연 | 2024.06.03 | 183,000,000원 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 275,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 금액을 기준으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 단계에서 확인 가능한 것은 권리 인수액이 0원이라는 점과, 신건 가격 자체가 275,000,000원이라는 사실까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 648,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리은행 | 473,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,991,626원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,130,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형상 총 채권액은 1,153,822,009원, 채권자 예상배당은 270,350,000원, 미배당은 883,472,009원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 501호는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조입니다.
- 입지. 세류중학교 동측 인근으로, 주변은 단독·공동주택과 주상복합 건물 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지·내장재 마감, 창호는 하이샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 재확인. 현황조사상의 전입·점유자를 실제 세대별 점유와 대조해 명도 대상과 현재 거주자를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 여동연 외 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제·배당 관계에 영향을 줄 수 있습니다.
- 여동연 임차권. 보증금 183,000,000원, 전입 2024.06.03., 확정일자 2024.05.13., 임차권등기 2025.10.24.를 원본과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에 공동담보목록 제2014-259호가 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 최저가 275,000,000원을 저가라고 판단하지 말고 주변 다세대 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유관계 확인
등기 순서만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.07.01. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 여동연의 임차권등기는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건에는 점유·임차 관련자가 16명 확인되고, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 핵심은 “보증금을 떠안느냐”보다 누가 실제로 점유하고 있고, 배당·명도 과정이 어떻게 정리되는지입니다.
가격 측면에서는 아직 유찰이 없는 신건으로 최저가가 275,000,000원이지만, 최근 실거래 비교수치가 없어 가격 메리트를 긍정할 근거는 없습니다. 권리 인수 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 분리해서 봐야 합니다. 이 사건은 후순위 권리 소멸 구조는 분명하지만, 다수 점유자와 가격 검증이 입찰 전 핵심 확인사항인 물건입니다.
