제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 민트하우스 6층 601호, 전용면적 24.44㎡의 아파트입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 600,000,000원이고, 2016.11.11 변경등기로 채권최고액 672,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 강철호 근저당권과 김예솔·위현지의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 89,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 75,600,000원으로, 현재 실질취득액은 최근 시세의 117.7%입니다. 전체 실거래 평균 75,400,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 따라서 인수 위험이 없다는 이유만으로 현재 가격에 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층 601호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 은남4길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 24.44㎡ · 10층 건물 내 6층 · 2013.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.29 을구 9번 근저당권 · 제주시수산업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 601호 임차권은 말소기준보다 늦다
현재 등기상 핵심은 2016.09.29 수협 근저당입니다. 2024.01.17 강철호의 100,000,000원 근저당, 2024.02.26 김예솔의 주택임차권, 2025.02.18 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.02.26 위현지의 주택임차권은 모두 그 뒤에 위치합니다. 따라서 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 601호 등기 임차권 2건
| 임차인 | 점유범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예솔 | 건물의 전부 | 2020.10.05 | 2020.10.05 | 40,000,000원 | 2024.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 위현지 | 주택전부 | 2023.10.05 | 2023.10.10 | 50,000,000원 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차권자의 전입일은 각각 2020.10.05, 2023.10.05로 말소기준인 2016.09.29보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 가정에서는 매각대금이 선순위 수협 근저당에도 부족해 후순위 채권까지 배당될 여력도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 17.7% 높은 신건
민트하우스는 43세대, 2013.01.30 사용승인된 건물입니다. 대상 면적은 24.44㎡이며, 제공된 유사면적 실거래 4건의 전체 평균은 75,400,000원입니다. 특히 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 75,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 75,400,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 89,000,000원은 최근 12개월 평균 75,600,000원의 117.7%입니다. 최신 거래 역시 2026.08 75,600,000원이므로 같은 결론입니다. 전체 평균 대비 비율도 118.0%로 나타납니다. 최근 거래 추세는 이전 구간보다 0.4% 상승해 하락장 신호는 아니지만, 최근 시세 자체보다 경매 최저가가 상당히 높다는 점은 달라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 700,000,000원 중 예상 배당액은 86,998,000원이고, 미배당액은 613,002,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 613,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 630,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 644,465,280원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 601호 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 유형이 아니므로, 유찰이 진행되면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 89,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 가정 71,200,000원과 2회 유찰 가정 56,960,000원에서는 가격 구조가 달라집니다. 다만 실제 매각조건은 해당 회차 법원 공고를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 북측 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구 45m 이하, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,754,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 민트하우스는 43세대이며 제공된 실거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026.08의 75,600,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세와 분리해 볼 것. 실질취득 89,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 75,600,000원의 117.7%입니다.
- 601호 임차권 확인. 김예솔·위현지의 전입일은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 배당요구·임차권등기 내용은 매각물건명세서 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 혼동 금지. 같은 사건 자료에는 602호·603호·606호·801호·802호·805호 등 다른 호실의 점유정보도 함께 나타납니다. 601호와 권리관계를 섞지 않아야 합니다.
- 선순위 채권 규모 확인. 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 대금이 수협 근저당에도 부족해 강철호 근저당과 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문과 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 이상
601호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.09.29 수협 근저당이고, 김예솔·위현지의 전입 및 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 75,600,000원인데 신건 최저가와 실질취득액은 89,000,000원, 즉 최근 시세의 117.7%입니다. 최근 추세가 0.4% 상승이라는 점을 감안해도 현재 가격이 최근 실거래보다 높다는 사실은 바뀌지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트도 없다”는 데 있습니다.
