제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 민트하우스 6층 605호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 건물이며, 사용승인일은 2013.01.30.입니다. 말소기준은 2016.09.29. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당으로, 설정 당시 채권최고액은 600,000,000원이고 2016.11.11.에는 채권최고액이 672,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.01.17. 강철호 근저당과 2025.02.18. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 쪽은 훨씬 선명합니다. 동일 면적 32.77㎡의 최신 거래는 2026.09. 90,000,000원인데 현재 최저가는 118,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 90,000,000원이라 신건 최저가는 최근 시세의 131.1%입니다. 더구나 2021.10. 거래 103,000,000원과 비교한 최근 추세도 -12.6%여서, 전체 평균 96,500,000원을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층605호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 은남4길 19 |
| 용도 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2016.09.29. 제주시수산업협동조합 근저당입니다. 2024.01.17. 강철호 근저당과 2025.02.18. 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2013년과 2014년의 선행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 10명, 호수별 구분 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위현지 | 본 호 601호 | 2023.10.05 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 | 해당 없음 |
| 변현철 | 본 호 602호 | 2023.09.25 | 40,000,000원 | 없음 | 2025.02.20 | 해당 없음 |
| 김동환 | 본 호 603호 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선종 | 본 호 606호 | 2024.12.06 | 60,000,000원 | 없음 | 2025.04.08 | 해당 없음 |
| 곽민경 | 본 호 606호 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김루디아 | 본 호 801호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신석균 | 본 호 802호 | 2023.10.06 | 45,000,000원 | 없음 | 2025.02.28 | 해당 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정화 | 본 호 805호 | 2013.10.14 | 미상 | 있음 | 2025.04.21 | 해당 없음 |
| 정영옥 | 본 호 805호 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조정화는 전입일이 2013.10.14.로 말소기준권리보다 빨라 조사상 대항력 있음으로 분류돼 있지만 점유 부분은 805호입니다. 따라서 이 사람의 권리를 605호 매수인이 곧바로 인수한다고 볼 수는 없습니다. 반대로 김여진은 점유 부분이 미상이라 본건 관련 여부 확인이 필요합니다. 정영옥은 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물로 표시돼 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 28,000,000원 높다
민트하우스는 43세대, 사용승인일은 2013.01.30.입니다. 비교 면적 32.77㎡의 최신 거래는 2026.09. 10층 90,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 32.77㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2021.10 | 34.14㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 96,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.77㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
신건 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균보다 28,000,000원 높고, 비율로는 131.1%입니다. 전체 2건 평균 96,500,000원과 비교해도 122.3%입니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 12.6% 낮아진 추세이므로, 현재 1.18억을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 115,548,000원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 700,000,000원 중 115,548,000원이 배당되고, 미배당액은 584,452,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 584,452,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 607,699,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 626,239,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 94,400,000원으로 내려가지만 최근 12개월 평균 90,000,000원보다 여전히 4,400,000원 높습니다. 2회 유찰 시 75,520,000원이 되어야 최근 거래 90,000,000원 아래로 내려갑니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있으므로, 유찰 자체를 전제로 단정하기보다 실제 다음 회차와 시세를 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 사용승인일은 2013.01.30.입니다.
- 설비. 급배수·보일러 난방·시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.
- 토지. 세장형 평지로 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,754,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 신건 118,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 90,000,000원의 131.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -12.6%여서 전체 평균 96,500,000원보다 최신 거래에 더 무게를 둘 필요가 있습니다.
- 605호 점유 확인. 조사된 점유자 대부분은 다른 호수로 특정돼 있고 김여진은 점유 부분이 미상입니다. 본건과의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 805호 조정화 구분. 말소기준보다 빠른 전입으로 대항력 있음으로 분류돼 있으나 점유 부분은 805호입니다. 605호와 혼동하면 안 됩니다.
- 정영옥 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일한 인물로 표시돼 관계인 또는 가장임차인 가능성이 지적돼 있습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 131.1%’가 더 큰 경고
말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사에는 여러 호수의 점유자가 함께 기재돼 있고, 점유 부분 미상자도 있어 605호의 실제 점유관계는 원본 대조가 필요합니다.
가격은 더 분명합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 90,000,000원, 현재 신건 최저가는 118,000,000원으로 131.1%입니다. 최근 거래 추세도 -12.6%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없으며, 권리의 말소 여부와 별개로 최신 시세와 605호 점유관계를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
