제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 ‘민트하우스’ 6층 604호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이고, 사용승인일은 2013.01.30입니다. 말소기준은 2016.09.29. 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 강철호 근저당권, 이춘애 주택임차권등기와 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝내기에는 점유자 자료가 복잡합니다. 실제 임차인·점유자로 기재된 사람은 11명이고 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 대부분 전입일이 말소기준일인 2016.09.29. 이후지만, 조정화는 2013.10.14. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 24.44㎡ · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.29. 제주시수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
현재 살아 있는 핵심 등기는 2016.09.29. 제주시수산업협동조합 근저당권과 2024.01.17. 강철호 근저당권, 2025.05.19. 이춘애 주택임차권등기입니다. 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이춘애의 임대차계약·전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.09.25.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 현황
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 임차인·점유자 11명으로 집계됩니다. 다만 조사된 호수가 601호·602호·603호·606호·801호·802호·805호 등으로 함께 나타나므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 604호와 직접 연결되는 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위현지 | 본 호 601호 | 2023.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변현철 | 본 호 602호 | 2023.09.25 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동환 | 본 호 603호 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선종 | 본 호 606호 | 2024.12.06 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽민경 | 본 호 606호 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김루디아 | 본 호 801호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신석균 | 본 호 802호 | 2023.10.06 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정화 | 본 호 805호 | 2013.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영옥 | 본 호 805호 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이춘애 | 주택전부 | 2023.09.25 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이춘애는 2025.05.19. 주택임차권등기명령에 따라 보증금 50,000,000원, 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자 모두 2023.09.25.로 등기돼 있습니다. 그러나 말소기준권리인 2016.09.29.보다 후순위이므로 자료상 대항력은 없습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
민트하우스는 총 43세대, 사용승인일 2013.01.30.이며, 대상 전용면적은 24.44㎡입니다. 확인된 실거래는 총 4건입니다. 과거 전체 평균은 75,400,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 75,400,000원 |
가장 최근 거래는 2026.08. 75,600,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 75,600,000원입니다. 현재 최저가 89,000,000원은 그 금액의 117.7%입니다. 최근 추세는 과거 대비 +0.4%로 큰 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 최저가가 시세보다 싸다는 뜻도 아닙니다. 현재 배당표상 인수액이 0원이므로 실질취득가도 89,000,000원으로 보며, 이 역시 최신 거래보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,002,000원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 86,998,000원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 700,000,000원 중 86,998,000원 배당, 미배당은 613,002,000원입니다. 신청채권자의 청구액 606,491,844원도 전액 충족되지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 조정화의 대항력 가능·미상 이슈는 별도로 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 613,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 630,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 644,465,280원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 북서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물, 사용승인일 2013.01.30. 기본위생·급배수·난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이며 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 거래 표본. 민트하우스 43세대, 확인 실거래 4건. 최신 거래는 2026.08. 75,600,000원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 604호 점유관계 대조. 조사표에는 여러 호의 임차인·점유자가 함께 나타납니다. 604호에 실제 누가 점유하고 있는지 현황조사 원문과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 조정화 권리 확인. 2013.10.14. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력 가능성과 인수 가능 금액을 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 정영옥 관계 확인. 등기부상 과거 채무자와 동일 이름으로 조사돼 관계인 또는 가장임차인 가능성이 표시돼 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 89,000,000원은 최근 실거래 75,600,000원의 117.7%입니다. 현 회차 가격을 시세 할인으로 보면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 점유자 조사에는 말소기준보다 빠른 전입의 조정화가 포함돼 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 89,000,000원인데 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 75,600,000원입니다. 즉 현 회차 실질취득가는 최근 시세의 117.7% 수준입니다. 권리 확인이 끝나더라도 현재 가격 자체가 시세보다 낮은 구간은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 604호 실제 점유관계와 선순위 가능 점유자의 권리를 먼저 확정하고, 그다음 최근 실거래 기준으로 가격을 판단하는 것입니다.
