제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 민트하우스 8층 804호 아파트입니다. 등기상 소유자는 정재훈이고, 현재 권리분석의 기준점은 2016.09.29 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 600,000,000원이며 2016.11.11 변경등기로 672,000,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 강철호의 100,000,000원 근저당권, 2025타경954 경매개시결정, 김여진의 60,000,000원 주택임차권이 이어집니다.
본건 804호의 김여진은 임대차계약일 2023.10.19, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.10.20이고, 2025.07.07 임차권등기가 이루어졌습니다. 모두 2016.09.29의 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력 없음, 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층 804호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 은남4길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 비교 32.77㎡ · 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2013.01.30 |
① 권리 흐름 — 804호 기준 인수 0원
2013년 제주중앙신용협동조합 및 신한은행 근저당권과 2014년 제주시수산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 등기입니다. 현재 말소기준은 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 강철호 근저당권과 김여진 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 확인 — 본건 804호와 타 호실을 분리
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김여진 | 주택 전부 임차권등기 | 2023.10.20 | 2023.10.20 | 60,000,000원 | 대항력 없음 | 2025.07.07 |
현황조사에는 601호·602호·603호·606호·801호·802호·805호 점유자도 함께 확인되지만, 본 리포트의 대상은 804호입니다. 그중 805호 조정화는 2013.10.14 전입으로 대항력 있는 것으로 판정되어 있으나, 점유부분이 805호이므로 804호의 매수인 인수액 계산에는 포함되지 않습니다. 정영옥 역시 조사상 805호 점유자로 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 33.3% 높은 신건
민트하우스는 43세대이며 사용승인일은 2013.01.30입니다. 본건과 맞춘 32.77㎡ 면적의 최신 실거래는 2026.09, 10층, 90,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로, 최근 12개월 평균도 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 32.77㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2021.10 | 34.14㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 96,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.77㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
전체 2건 평균은 96,500,000원이지만 가격 판단에서는 최신성과 면적 일치도가 높은 최근 12개월 평균 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최저매각가 120,000,000원은 이 최근 시세의 133.3%이고, 전체 평균 대비로도 124.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -12.6%이므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 117,520,000원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 120,000,000원에서 채권자 총 채권액은 700,000,000원, 총 예상배당은 117,520,000원, 미배당은 582,480,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 582,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 606,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 624,982,400원 | 0원 |
유찰되면 제주시수산업협동조합을 포함한 채권자의 미배당은 더 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 물건의 회차별 변화는 권리인수보다는 낙찰가격과 시장가격의 관계에서 나타납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2013.01.30입니다. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지이며 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,754,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래표본. 민트하우스는 43세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 804호 임차권 원본 확인. 김여진의 보증금 60,000,000원, 계약일 2023.10.19, 전입·점유·확정일자 2023.10.20, 임차권등기 2025.07.07을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 타 호실 점유관계 분리. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 특히 805호 조정화는 대항력 있는 것으로 판정되어 있으므로 본건 804호와 물건번호·점유부분을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 2026.09 동일 면적 32.77㎡ 거래가 90,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일합니다. 현재 최저가 120,000,000원과 직접 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -12.6%로 계산되어 있으므로 전체 평균 96,500,000원만을 근거로 현재 가격을 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당요구 여부를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현재 가격은 최근 시세 위
본건 804호는 김여진의 60,000,000원 임차권등기가 존재하지만 전입·점유·확정일자가 2016.09.29 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 인수 위험은 제한적입니다.
그러나 신건 최저가 120,000,000원은 2026.09 최신 거래 90,000,000원과 최근 12개월 평균 90,000,000원의 133.3%입니다. 전체 평균 96,500,000원보다도 높고, 추세는 -12.6%입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 가격 수준을 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
