제주지방법원 2025타경954. 제주특별자치도 제주시 연동 민트하우스 805호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 최저매각가는 감정가와 같은 113,901,780원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 최저매각가가 얼마인지가 아닙니다. 2016.09.29. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리인데, 805호 임차인 조정화의 전입일은 그보다 빠른 2013.10.14.입니다. 조정화는 배당요구도 했지만 보증금이 확인되지 않아, 배당을 받고도 남을 금액이 있는지 계산할 수 없습니다.

가격 측면에서도 사정이 좋지 않습니다. 민트하우스의 최근 거래 2건 평균은 82,800,000원인 반면 최저가는 113,901,780원입니다. 다만 최근 거래의 전용면적은 23.85㎡와 32.77㎡로, 본건의 비교 대상 면적 29.26㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 평균가격을 정확한 개별 호실 시세로 단정할 수는 없지만, 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거 역시 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인이 핵심

등기부상 현재 말소기준권리는 을구 9번 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 2016.09.29. 최초 채권최고액은 600,000,000원이었으나, 2016.11.11. 변경계약으로 672,000,000원이 되었습니다.

그 뒤 설정된 강철호의 근저당권은 채권최고액 100,000,000원으로 말소기준권리 이후의 권리이며, 이번 경매개시결정 등기와 함께 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 제주중앙신용협동조합, 신한은행 및 제주시수산업협동조합의 일부 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2023년 시작된 종전 임의경매도 취하에 따라 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 805호의 대항력과 인수 위험

805호에 직접 관련된 것으로 확인되는 인원은 조정화와 정영옥 2명입니다. 이 중 조정화는 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 정영옥은 말소기준권리 이후 전입자로 분류됩니다.

정영옥은 2024.09.20. 전입하여 등기된 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 실제 점유 관계가 확인되지 않았으므로 조정화와의 관계를 포함한 별도 확인이 필요합니다.

③ 다른 호실의 점유 현황 — 매각 범위 대조 필요

현황조사에는 805호 외에도 다른 호실의 전입자와 점유자가 확인됩니다. 이들은 805호의 임차인으로 직접 합산할 대상은 아니지만, 감정평가서에 여러 호실이 언급되어 있으므로 실제 매각목록과 대조해야 합니다.

다른 호실로 특정된 전입자들은 모두 2016.09.29. 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 각자의 확정일자, 보증금 및 배당 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

김여진은 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유 부분과 임대차 관계를 확인하지 않고 805호와 완전히 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 실질취득액 — 최저가만으로 계산하면 안 된다

이번 사건의 실질취득액은 임차인 조정화의 보증금과 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

조정화의 실제 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.

따라서 단순히 유찰되어 최저가가 내려간다는 이유만으로 싸게 취득한다고 판단할 수 없습니다. 보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.

⑤ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 137.6%

민트하우스의 확인된 전체 실거래는 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선하되, 본건과 면적이 일치하는 거래가 없다는 점을 함께 고려해야 합니다.

최근 거래와 과거 거래의 평균 비교에서는 +0.7%의 변화가 관찰됩니다. 따라서 제공된 거래 추세만으로 하락장이라고 판단할 수는 없습니다. 다만 최근 거래가 2건뿐이고 면적이 서로 달라, 이 수치를 본건의 가격 상승 근거로 활용하기에도 한계가 있습니다.

특히 본건의 비교 대상 전용면적은 29.26㎡인데, 최신 거래는 32.77㎡, 직전 거래는 23.85㎡입니다. 면적·층·개별 상태에 따른 가격 차이를 반영하지 않은 평균인 만큼 감정가와의 차이가 곧 정확한 고평가액이라고 단정할 수 없습니다. 그렇지만 이 자료만으로 신건 가격의 저렴함을 입증할 수는 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 113,901,780원 가정)

다음은 집행비용과 등기상 근저당권을 중심으로 한 예상 배당입니다. 조정화의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 최종 배당표가 아닙니다.

채권액 합계 700,000,000원, 예상 배당액 111,507,155원, 미배당액 588,492,845원. 집행비용 2,394,625원은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑦ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 문제는 그대로

현재 신건 최저가는 113,901,780원입니다. 이후 유찰 시나리오에서 최저매각가가 내려가더라도, 조정화의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.

⑧ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동 소재 신제주초등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트 평슬래브 지붕의 10층 건물입니다. 사용승인일은 2013.01.30.입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 보일러 난방, 천정형 시스템에어컨 냉방, 소화전, 화재탐지설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역 등이 적용됩니다.
• 공부 관련. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 해당 없음으로 분류되었습니다. 다만 제시외 건물(목록 11-1)의 평가 포함 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 민트하우스는 43세대 규모이며 확인된 실거래는 6건, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 면적이 혼재되어 실제 매각 가능 가격과 매도 소요기간을 안정적으로 추정하기 어렵습니다.

⑨ 입찰 전 필수 체크리스트

• 조정화 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 배당요구 관련 서류를 통해 실제 보증금과 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 조정화 우선변제 및 인수 검토. 확정일자, 대항요건 유지, 배당순위 및 예상 배당액을 확인하고 낙찰 후 미배당 보증금의 인수 여부를 산정해야 합니다.
• 정영옥의 관계 확인. 과거 근저당권 채무자와 이름이 일치하므로 동일인 여부와 실제 임대차·점유 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부를 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
• 호실 미상 점유자 확인. 김여진의 실제 점유 호실을 확인하고 805호와의 관계 및 매각 범위에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 매각목록 확인. 감정평가서에 기재된 총 11개 호실과 제시외 건물(목록 11-1)의 범위를 실제 매각목록과 대조해야 합니다.
• 근저당 변경사항 확인. 제주시수산업협동조합의 최초 채권최고액 600,000,000원과 변경 후 채권최고액 672,000,000원을 구분하고, 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 미배당 임차보증금 등 실제 인수액을 더한 뒤 가격 메리트를 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 본건 전용면적 29.26㎡와 같은 면적 또는 비교 가능한 면적의 최신 실거래를 추가 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 임대차 종료 여부와 명도에 필요한 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 서류를 대조하고 매각기일 변경 여부도 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금부터 확인해야 한다”

제주 민트하우스 805호는 권리분석이 단순한 물건이 아닙니다. 조정화의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 실제 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구가 있었다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수도 없습니다.

가격 역시 신건 최저가 113,901,780원이 최근 실거래 평균 82,800,000원의 137.6%로 높은 수준입니다. 면적이 일치하는 거래가 없다는 비교상의 한계까지 있어 현재 시세와 적정 응찰가를 확정하기 어렵습니다.

유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 조정화 보증금, 실제 배당순위, 매수인 인수액, 매각 대상 범위를 먼저 확인해야 합니다.

결론: 선순위 임차인의 인수 위험이 해소되지 않았고 신건 최저가도 최근 실거래 평균을 웃돌므로, 현재 자료만으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 보증금과 인수액을 확정한 후 실질취득액 기준으로 다시 판단해야 합니다.