제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 ‘민트하우스’ 6층 602호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되고, 거래 비교 대상 면적은 24.44㎡입니다. 말소기준권리는 2016.09.29 제주시수산업협동조합의 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 600,000,000원이었고 2016.11.11 672,000,000원으로 변경됐습니다.
그 뒤 2024.01.17 강철호 근저당권 100,000,000원, 2025.02.18 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.02.25 변현철의 주택임차권 40,000,000원이 이어집니다. 변현철은 2023.09.25 전입으로 말소기준일보다 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층 602호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 은남4길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교대상 전용 24.44㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 602호 직접 확인 임차권은 후순위
본건 602호에 등기된 임차권자는 변현철입니다. 임대차계약일은 2023.08.11, 점유개시일은 2023.09.23, 주민등록일은 2023.09.25, 임차보증금은 40,000,000원입니다. 모두 2016.09.29 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변현철 | 주택 전부 · 40,000,000원 | 전입 2023.09.25 · 확정 2013.12.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 86,000,000원은 최근 시세 이상
민트하우스는 43세대, 사용승인일 2013.01.30입니다. 비교대상 면적 24.44㎡와 면적이 매칭된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 75,400,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.08의 75,600,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 75,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 75,400,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 86,000,000원은 최근 12개월 평균 75,600,000원의 113.8%이고, 전체 거래 평균 75,400,000원 대비로도 114.1%입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +0.4%로 하락 추세는 아니지만, 그 점을 감안해도 신건 최저가가 최신 거래와 최근 평균을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 84,052,000원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 기준 700,000,000원 중 84,052,000원이 배당되고, 미배당액은 615,948,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 86,000,000원 | 84,052,000원 | 615,948,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 68,800,000원 | 67,161,600원 | 632,838,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 646,350,720원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 인수금 변동이 아니라 매각가 자체와 실제 시세의 관계를 중심으로 보면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정요항상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.01.30 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 난방·시스템에어컨·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이며 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(45M이하)·방화지구·시가지경관지구(일반)·장애물제한표면구역·지하수자원특별관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 396.6㎡, 공시지가 2,754,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 민트하우스는 43세대이며 비교 가능한 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.08의 75,600,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 86,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 75,600,000원의 113.8%입니다. 신건 최저가 자체에 가격 할인은 없습니다.
- 변현철 임차권. 보증금 40,000,000원, 전입 2023.09.25, 임차권등기 2025.02.25로 말소기준 이후입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 확정일자 확인. 임대차계약일 2023.08.11과 확정일자 2013.12.13의 날짜 불일치를 원본에서 확인해야 합니다.
- 타 호실 분리. 현황조사의 601·603·606·801·802·805호 점유자 정보를 602호 임차관계로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
- 근저당 변경. 말소기준 근저당의 최초 채권최고액 600,000,000원과 2016.11.11 변경액 672,000,000원을 현재 등기사항과 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “시세 113.8%”가 더 중요하다
602호 자체 권리관계의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당이고, 변현철의 전입·임차권등기는 그보다 늦습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 최저가와 실질취득가는 모두 86,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,600,000원으로, 현재 가격은 그 113.8%입니다. 최근 거래 추세가 +0.4%로 소폭 높아졌다는 점을 반영하더라도, 현재 회차가 최근 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다 응찰가격의 적정성이 핵심입니다.
