제주지방법원 2025타경954. 제주 제주시 연동 민트하우스 8층 802호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 민트하우스는 2013.01.30 사용승인된 43세대 건물입니다. 등기부상 현재 소유자는 정재훈이고, 말소기준권리는 2016.09.29 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 이후 672,000,000원으로 변경됐으며, 2024.01.17 강철호 근저당권과 2025.02.18 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
대상 호실인 802호에는 신석균이 2023.10.06 전입했고 보증금은 45,000,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 2016.09.29 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 2025.02.28 배당요구도 확인됩니다. 따라서 현재 자료와 배당 시뮬레이션 기준으로 낙찰자가 이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 24.44㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 606,491,844원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2016.09.29가 기준점
과거 제주중앙신용협동조합 근저당권과 신한은행 근저당권, 제주시수산업협동조합의 2014년 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.01.17 강철호의 근저당권과 2025.02.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 대상 802호는 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위현지 | 본 호 601호 | 2023.10.05 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 변현철 | 본 호 602호 | 2023.09.25 | 40,000,000원 | 없음 | 2025.02.20 |
| 김동환 | 본 호 603호 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박선종 | 본 호 606호 | 2024.12.06 | 60,000,000원 | 없음 | 2025.04.08 |
| 곽민경 | 본 호 606호 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김루디아 | 본 호 801호 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 신석균 | 본 호 802호 | 2023.10.06 | 45,000,000원 | 없음 | 2025.02.28 |
| 김여진 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조정화 | 본 호 805호 | 2013.10.14 | 미상 | 있음 | 2025.04.21 |
| 정영옥 | 본 호 805호 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
조사 목록에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 중 대상 802호에 직접 표시된 점유자는 신석균이며, 전입일 2023.10.06으로 말소기준권리보다 늦습니다. 조정화는 2013.10.14 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 점유 부분은 805호입니다. 따라서 이를 곧바로 802호의 인수 보증금으로 합산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 16.4% 높다
민트하우스의 비교 가능한 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 75,400,000원이고, 최근 12개월 거래는 2026.08의 75,600,000원 한 건입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 24.44㎡ | 4건 | 75,400,000원 |
신건 최저가 88,000,000원은 전체 평균의 116.7%, 최근 12개월 평균의 116.4%입니다. 최신 거래 75,600,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 수치는 0.4%로 큰 변화가 나타난 값은 아니므로, 현재 88,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 86,016,000원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 700,000,000원 중 예상배당은 86,016,000원이며, 미배당액은 613,984,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 613,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 631,267,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 645,093,760원 | 0원 |
현재 회차 88,000,000원은 최근 실거래 75,600,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 70,400,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 개별 호실의 내부 상태와 점유·명도 상황을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2013.01.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·냉난방·소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하고 북측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,754,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 한 건만으로 세부 시세를 단정하기보다는 개별 호실 상태를 함께 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 802호 점유 확인. 신석균의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 신석균은 2025.02.28 배당요구한 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 다른 호실과 구분. 조사 목록에는 601호·602호·603호·606호·801호·805호 점유자가 함께 등장합니다. 대상 802호와 다른 호실의 임차관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 88,000,000원은 최근 거래 75,600,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 관계인 확인. 정영옥은 조사상 805호 점유자이면서 등기부상 과거 채무자 이름과 일치하므로 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건의 대상 802호만 놓고 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 신석균의 전입일은 말소기준권리 이후이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 88,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 75,600,000원의 116.4%입니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 정리 여부보다 최근 시세보다 높은 신건 가격을 더 엄격하게 봐야 합니다. 1회 유찰 시 매각가는 70,400,000원, 2회 유찰 시 56,320,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있으므로, 권리 안전성과 별개로 응찰 가격을 따로 검토하는 것이 핵심입니다.
