제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 민트하우스 8층 803호 아파트입니다. 등기상 소유자는 정재훈이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2016.09.29. 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 600,000,000원으로 설정됐고 2016.11.11. 변경등기로 672,000,000원이 됐습니다. 이후 설정된 강철호의 근저당권과 803호 주택임차권, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
803호 임차권자 중국인 우밍시는 임대차계약일 2022.03.15., 전입일 2022.03.18., 확정일자 2022.03.18.이고 보증금은 55,000,000원입니다. 전입일 자체가 2016.09.29. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심 리스크는 임차보증금 인수가 아니라 현재 경매가격이 최근 실거래보다 높은 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층 803호 · 제주특별자치도 제주시 은남4길 19 |
| 용도 / 비교면적 | 아파트 · 24.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 · 사용승인일 2013.01.30 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 606,491,844원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
과거 2013년 제주중앙신용협동조합 근저당권과 신한은행 근저당권, 2014년 제주시수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2016.09.29. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당입니다. 2024.01.17. 강철호 근저당권 100,000,000원, 2024.12.10. 주택임차권 55,000,000원, 2025.02.18. 현재 경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인
| 성명 | 점유·권리 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 중국인 우밍시 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김여진 | 호수 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
호수 미상으로 조사된 김여진도 전입일이 2023.10.20.로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 803호의 등기된 임차권 역시 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 임차관계 때문에 낙찰가에 추가로 보증금을 얹어 실질취득가가 커지는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 15,400,000원 높은 신건
민트하우스는 43세대이며, 비교면적은 24.44㎡입니다. 확인되는 실거래는 4건이고 전체 평균은 75,400,000원입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.08. 한 건, 75,600,000원으로 최신 거래가이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 75,400,000원 |
최저매각가 91,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 120.7%, 최근 12개월 평균 대비 120.4%입니다. 최신 거래가도 75,600,000원이므로 현재 신건 가격은 최근 시장가격보다 명확히 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 수치는 0.4%로 소폭 높은 수준이지만, 이 정도 변화로 91,000,000원의 신건 가격을 뒷받침하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 700,000,000원 중 예상배당은 88,962,000원이며 미배당액은 611,038,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부상 을구 9번 근저당은 2016.11.11. 채권최고액 672,000,000원으로 변경등기돼 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 611,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 628,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 643,208,320원 | 0원 |
현재 91,000,000원은 최근 거래 75,600,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 72,800,000원으로 최근 거래가 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 58,240,000원입니다. 임차권이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니기 때문에, 이 사건은 유찰될수록 실질취득가도 매각가와 함께 낮아지는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 2013.01.30입니다.
- 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구 45M 이하, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 396.6㎡, 공시지가 2,754,000원/㎡이며 세장형 평지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 우밍시의 전입일·확정일자·임차권등기와 2016.09.29. 말소기준권리의 선후관계를 원본에서 다시 대조합니다.
- 보증금 증액 확인. 임차권등기에는 2023.11.14. 10,000,000원 증액 사실이 기재돼 있으므로 계약서와 배당요구 내용을 확인합니다.
- 현재 가격 경계. 91,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 75,600,000원의 120.4%입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 층·향·내부상태를 포함한 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 호수 미상 전입자 확인. 현황조사상 김여진의 호수가 특정되지 않았으므로 실제 점유 관계를 현장에서 확인합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 외 비용이 있는지 별도 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 803호는 보증금 55,000,000원의 임차권등기가 있어 처음 보면 부담스러울 수 있지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 후순위 강철호 근저당도 매각으로 소멸하므로 권리관계는 비교적 정리하기 쉽습니다.
반대로 가격은 분명한 경계 요소입니다. 신건 최저가 91,000,000원은 최신 실거래 75,600,000원 및 최근 12개월 평균의 120.4%입니다. 최근 시세가 소폭 높은 흐름을 보였더라도 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리는 정리되지만 가격은 고평가된 신건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
