제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 민트하우스 6층 603호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정평가상 건물은 2013.01.30 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이고, 민트하우스는 43세대입니다. 대상 면적은 24.44㎡로 확인됩니다. 권리의 기준점은 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당이며, 이후 설정된 강철호 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 구분해야 할 부분은 점유자 조사입니다. 같은 민트하우스의 601호·602호·606호·801호·802호·805호 등 다른 호수 점유자도 함께 확인되지만, 본 경매 대상은 603호이므로 603호 점유자인 김동환의 권리를 중심으로 판단해야 합니다. 김동환의 전입일은 2021.02.04로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층 603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 24.44㎡ · 10층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 603호 점유자는 말소기준보다 후순위
603호 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 | 본 호 603호 · 주거 | 2021.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
김동환은 2016.09.29 말소기준 근저당보다 늦은 2021.02.04 전입이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 임차관계에 해당하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당요구 여부와 보증금 액수는 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
민트하우스의 확인된 유사 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 75,400,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08 한 건으로 75,600,000원이며, 최신 거래도 같은 75,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 75,600,000원 |
현재 최저가 86,000,000원은 전체 평균 대비 114.1%, 최근 12개월 평균 대비 113.8%입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 0.4%로 큰 하락 흐름은 아니지만, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 어느 기준으로 보더라도 현재 신건 최저가가 최근 거래가격을 웃돌기 때문에 ‘경매라서 싸다’고 볼 수 없는 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 84,052,000원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,948,000원을 제외한 84,052,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 615,948,000원이지만, 이 채권 부족분이 매수인에게 금전채무로 승계되는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 북서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 기본 위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 396.6㎡, 공시지가 2,754,000원/㎡, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 43세대 규모이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 거래 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 603호 임차관계 재확인. 김동환의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 관계를 대조하세요.
- 타 호실 점유자와 혼동 금지. 805호 조정화 등 다른 호수의 임차관계를 603호 인수액에 합산하지 않아야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 9번 근저당은 2016.11.11 채권최고액 672,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 75,600,000원의 113.8%입니다.
- 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원으로 계산돼 있으므로 현재 회차와 유찰 후 가격을 분리해서 판단하세요.
- 명도. 603호에 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
제주 민트하우스 603호는 권리구조 자체만 보면 비교적 단순합니다. 603호 점유자 김동환은 2021.02.04 전입으로 2016.09.29 말소기준 근저당보다 후순위이고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 강철호 근저당과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
하지만 현재 회차의 실질취득액 86,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 75,600,000원의 113.8%입니다. 최근 추세가 0.4%로 급락장은 아니지만, 현재 가격이 최근 실거래보다 높은 사실은 달라지지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족한 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일관됩니다.
