제주지방법원 2025타경954. 제주 연동 민트하우스 8층 801호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 정재훈이고, 권리분석의 기준은 2016.09.29 설정된 제주시수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 강철호의 2024.01.17 근저당과 2025.02.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 801호의 확인 점유자인 김루디아 역시 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 본 호 기준 인수 위험은 낮습니다.
가격 쪽은 정반대입니다. 현재 신건 최저가는 147,901,780원인데 최근 12개월 거래 평균은 82,800,000원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 0.7%로 소폭 높은 수준이지만, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 178.6%입니다. 더구나 시세 비교 대상면적 38.54㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않으므로, 거래표는 방향성 확인용으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층 801호 · 은남4길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 10층 건물 내 8층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정재훈 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.01.30 · 43세대 |
| 감정가 / 최저가 | 147,901,780원 / 147,901,780원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 606,491,844원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 평가 참고 | 제시외 건물(목록 7-1)을 포함하여 평가함 |
① 권리 흐름 — 2016.09.29 근저당이 기준
말소기준권리는 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 600,000,000원이고 2016.11.11 변경등기에는 채권최고액 672,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 강철호의 100,000,000원 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.03.27에도 같은 조합이 임의경매를 신청했지만 2023.05.02 취하되어 2023.05.03 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 801호는 대항력 없음
현황조사에는 민트하우스 여러 호수의 점유자가 함께 확인돼 있습니다. 이 중 본 건 801호에 연결된 점유자는 김루디아로, 2023.04.11 전입하여 2016.09.29 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 점유자 | 호수 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위현지 | 601호 | 2023.10.05 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변현철 | 602호 | 2023.09.25 | 40,000,000원 | 2025.02.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동환 | 603호 | 2021.02.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박선종 | 606호 | 2024.12.06 | 60,000,000원 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽민경 | 606호 | 2023.08.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김루디아 | 801호 | 2023.04.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신석균 | 802호 | 2023.10.06 | 45,000,000원 | 2025.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조정화 | 805호 | 2013.10.14 | 미상 | 2025.04.21 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정영옥 | 805호 | 2024.09.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 수준을 크게 웃돈다
민트하우스 거래 표본은 총 6건입니다. 전체 평균은 82,433,333원이고 최근 12개월 평균은 82,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 90,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 0.7% 높은 흐름입니다. 하지만 현재 최저매각가 147,901,780원은 최근 12개월 평균의 178.6%로 최근 거래 가격대보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 32.77㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.08 | 23.85㎡ | 9 | 75,600,000원 |
| 2023.08 | 24.44㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2023.03 | 24.44㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.01 | 24.44㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2021.10 | 34.14㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 82,433,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 82,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,901,780원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,870,625원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 600,000,000원 | 145,031,155원 |
| 3. 근저당 · 강철호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 700,000,000원 중 145,031,155원이 배당되고, 미배당액은 554,968,845원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,901,780원 | 145,031,155원 | 554,968,845원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,321,424원 | 115,864,924원 | 584,135,076원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,657,139원 | 92,553,310원 | 607,446,690원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 북서측 인근이며 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2013.01.30입니다. 기본위생·급배수·보일러 난방·천정형 시스템에어컨 냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 396.6㎡, 공시지가 2,754,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 801호 점유 확인. 김루디아의 전입일은 2023.04.11로 후순위이지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서에서 801호 점유·임대차 내용을 최종 대조하세요.
- 다른 호수와 혼동 금지. 현황조사에는 601호·602호·603호·606호·802호·805호 등의 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 본건 801호와 권리관계를 분리해 확인하세요.
- 말소기준 근저당 변경 확인. 2016.09.29 근저당은 2016.11.11 채권최고액 672,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 현재 채권관계와 배당요구액을 원본에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 178.6%입니다. 다만 시세 비교 대상면적과 실거래 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적의 추가 거래 확인이 중요합니다.
- 제시외 건물. 목록 7-1 제시외 건물을 포함하여 평가했다는 내용을 현장 및 감정평가서에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.22입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 우선
본 건 801호만 놓고 보면 권리 구조는 비교적 단순합니다. 김루디아의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 예상 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 최저가 147,901,780원은 최근 12개월 평균 82,800,000원의 178.6%로, 현재 자료에서는 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다. 특히 실거래 면적이 본건 시세 비교 대상면적과 일치하지 않으므로 단순 평균만으로 적정가를 단정해서도 안 됩니다. 본 호 권리는 단순하지만, 가격은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
