제주지방법원 2025타경954. 제주시 연동 ‘민트하우스’ 6층 606호 아파트입니다. 등기상 소유자는 정재훈이고, 현재 말소기준권리는 2016.09.29 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 600,000,000원이며 2016.11.11 변경등기에서 672,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 김응민의 주택임차권과 강철호 근저당권, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.

606호와 직접 관련해 현황조사에는 박선종과 곽민경이 기재돼 있고, 등기부에는 김응민의 임차보증금 60,000,000원 주택임차권이 있습니다. 세 경우 모두 전입일이 2016.09.29보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 606호에 복수의 점유 이력이 확인되므로, 실제 점유자와 명도 대상은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

② 임차인·점유 관계 — 606호는 대항력 없는 후순위

박선종은 2025.04.08 배당요구를 했고, 곽민경은 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 김응민은 2023.05.10 임차권등기가 접수됐으며 임차보증금은 60,000,000원입니다. 세 사람 모두 말소기준일보다 전입이 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 후순위로 정리돼 있습니다. 특히 김응민의 임차권등기도 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 33,000,000원 높다

민트하우스는 43세대, 사용승인일은 2013.01.30입니다. 전용 34.14㎡ 기준으로 확인되는 거래는 2021.10의 103,000,000원과 2026.09의 90,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 96,500,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 안전합니다.

최저매각가 123,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원보다 33,000,000원 높고, 비율로는 136.7%입니다. 최신 거래 역시 90,000,000원이므로 현재 신건 가격을 최근 거래보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -12.6%로 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총액 700,000,000원 중 120,478,000원이 배당되고 579,522,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 인수는 0원

현재 123,000,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원보다 높고, 1회 유찰 시 98,400,000원도 90,000,000원을 웃돕니다. 제시된 2회 유찰 시 가격 78,720,000원은 최근 거래액보다 낮지만, 실제 입찰 판단은 당시의 최신 거래와 물건 상태를 다시 대조해야 합니다. 현재 회차가 싸다는 결론을 낼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 민트하우스는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 사용승인일은 2013.01.30입니다.
• 입지. 제주시 연동 신제주초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 고도지구(45m 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,754,000원/㎡입니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 거래 표본. 단지는 43세대로 확인되고 비교 가능한 거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 가격 판단 시 표본이 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 가격을 최근 거래와 직접 비교. 신건 최저가 123,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 90,000,000원의 136.7%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아 추세가 -12.6%로 계산됩니다. 과거 평균 96,500,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
• 606호 실제 점유 확인. 박선종·곽민경의 점유 이력이 함께 있으므로 현장과 최신 현황조사·매각물건명세서로 현재 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김응민 임차권은 말소기준 이후라 소멸형이지만 보증금 60,000,000원과 범위가 건물전부로 기재돼 있으므로 등기 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 근저당 변경액 대조. 말소기준 근저당은 최초 600,000,000원에서 672,000,000원으로 변경등기가 있으므로 배당표와 채권계산서를 대조하세요.
• 관계인 확인. 현황조사상 805호 정영옥은 과거 등기부상 근저당 채무자와 같은 이름으로 확인돼 관계인 가능성이 제기됩니다. 본건 606호의 직접 점유자는 아니지만 사건 전체 서류 검토 시 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다

이 물건은 말소기준권리보다 뒤의 임차·근저당이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 90,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 비율로는 136.7%이며 최근 거래 추세도 -12.6%입니다.

따라서 현재 회차를 단순히 “인수 0원이라 안전하고 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수 부담은 낮지만 가격은 최근 확인 시세 이상이고, 606호에는 복수 점유 이력도 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격 수준과 실제 명도 대상 확인입니다.