수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96에 위치한 5층 503호 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 사용승인일은 2018.12.06입니다. 소유자는 신문식이며 2019.01.16 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2025.03.12에는 에프더블유2412유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,456,324,612원입니다. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2019-25호가 기재돼 있어, 큰 채권최고액을 본건 503호만의 개별 채무로 단정해서는 안 됩니다. 실제 채무잔액과 공동담보 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
또한 이 사건은 후순위 임차권등기가 존재하는 다세대주택이라는 점에서 일반적인 소유자 점유 아파트와 다릅니다. 매각 후 소멸하는 권리와 실제 점유자의 인도 문제를 구분해야 하며, 감정가 299,000,000원이 주변 거래가격보다 유리한지도 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-12 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 도시형생활주택 · 집합건물 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 503호 |
| 사용승인 | 2018.12.06 |
| 이용상태 | 방·거실·주방·욕실·발코니 등을 갖춘 다세대주택 |
| 소유자 | 신문식 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2019.01.16 (매매원인 2018.12.15) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 299,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,456,324,612원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
권리분석의 출발점은 2019.01.16 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다.
그 이후 기재된 수원시 압류, 임의경매개시결정, 최다미의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 민간임대주택등기도 존재하므로 임대사업자 등록관계와 관련 의무의 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입과 보증금 확인이 핵심
현황조사와 문건접수 등에 임차·전입 관련 인원 12명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 이들 모두가 503호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 503호 전유부분 전체에 대한 임차권이 명확하게 등기된 사람은 최다미입니다. 나머지 전입자들은 해당 호실과의 관계 및 실제 점유 여부를 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최다미 임차권등기 |
2023.03.15 | 180,000,000원 | 후순위·없음 | 확정일자 있음 배당순위 확인 |
2025.03.19 |
| 임태준 | 2023.04.13 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 2025.03.31 |
| 홍정원 | 2023.12.29 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 2025.07.30 |
| 문동민 | 2021.08.09 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 2025.03.31 |
| 노병현 | 2024.08.26 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 2025.03.28 |
| 안소미 | 2019.04.12 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 2025.03.25 |
| 박승찬 | 2023.07.21 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 박주현 | 2024.06.14 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김용철 | 2019.04.11 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 김제헌 | 2023.06.30 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 확인 필요 |
| 여승용 | 2019.03.15 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 2025.03.25 |
| 최원진 | 2020.03.26 | 미상 | 후순위·없음 | 미확인 | 확인 필요 |
전입일은 모두 2019.01.16 말소기준권리보다 늦습니다. 표의 대항력 판정은 해당 선순위 근저당권에 대항할 수 있는지에 관한 판단입니다. 보증금 미상자의 우선변제 여부와 실제 503호 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
주민등록일: 2023.03.15
점유개시일: 2023.03.15
확정일자: 2023.03.15
임차권등기: 2025.03.19
임차 목적물: 건물의 전유부분 전부
최다미의 전입과 확정일자는 우리은행 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 선순위 대항력은 없으며 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 180,000,000원을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 임차권등기 경위와 현재 점유상태, 배당 가능성, 실제 인도 여부는 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 배당가능액이 우리은행 근저당권에 배정되는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,986,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,680,000,000원 | 294,014,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 299,000,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보관계와 실제 채권잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 본 계산의 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 회차별 매각가와 미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 1,385,986,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 1,444,948,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 1,492,119,040원 | 0원 |
현재 회차의 최저매각가는 299,000,000원입니다. 가정된 다음 회차의 최저매각가는 각각 239,200,000원, 191,360,000원입니다. 다만 이 금액들은 유찰 시나리오일 뿐 실제 매각 결과가 아닙니다.
특히 중요한 것은 미배당액과 매수인 인수액을 구별하는 것입니다. 현재 회차의 채권최고액 기준 미배당은 1,385,986,000원으로 계산되지만, 이 금액이 낙찰자에게 전가된다는 뜻은 아닙니다. 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원시 권선구 세류동 소재 세류초등학교 남동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 수인분당선 매교역과 버스정류장 등이 있어 교통여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 파벽돌 마감, 창호는 칼라샷시 이중창 마감이며 승강기와 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 9m 도로에 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 세류유치원 및 세류초등학교 관련 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 발코니 확장부분은 부합물 및 종물로 일체 거래되는 점을 고려해 평가됐습니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택은 개별 호실의 면적, 구조, 임대관계와 매수 수요에 따라 가격 차이가 나타날 수 있습니다. 본건의 실제 환금성은 인근 유사 물건의 거래사례와 임대수요를 확인한 후 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.01.16 설정된 우리은행 근저당권의 말소기준 지위와 후순위 권리들의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 최다미 임차권등기 확인. 보증금 180,000,000원, 전입·확정일자 2023.03.15, 임차권등기 2025.03.19의 관계를 확인하고 실제 점유 및 인도 가능 여부를 점검해야 합니다.
- 다른 전입자와 503호의 관계 확인. 임차·전입 조사에 나타난 사람들 가운데 실제 503호의 점유자와 임차인이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실 관련 전입자를 본건 임차인으로 잘못 합산하지 않도록 주의가 필요합니다.
- 보증금·우선변제 검토. 보증금이 확인되지 않은 전입자들의 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보목록 제2019-25호와 실제 피담보채권 잔액, 공동담보물의 처분·배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.11 기재된 민간임대주택등기의 등록상태, 임대의무기간 및 관련 의무가 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 다세대주택은 개별 물건의 면적과 구조에 따른 가격 차이가 있으므로 유사한 호실의 최근 실거래가격과 현재 매물가격을 비교해야 합니다. 감정가를 시세로 그대로 간주해서는 안 됩니다.
- 명도와 점유 확인. 503호의 실제 점유자, 퇴거 가능 시점, 인도명령 적용 여부와 필요한 협의 과정을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 가운데 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 당해세 및 우선변제채권을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 다르다”
수원지방법원 2025타경54887은 2019.01.16 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 다세대주택 경매입니다. 배당 시뮬레이션에 따른 매수인 인수액은 0원이고, 최다미의 180,000,000원 임차보증금도 선순위 대항력에 따른 인수금으로 계산되지 않습니다.
그러나 실제 점유와 임차관계는 단순하지 않습니다. 임차·전입 조사에 12명이 나타나고, 최다미를 제외한 사람들의 보증금과 정확한 호실 귀속은 추가 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기와 공동담보관계도 확인 대상입니다.
무엇보다 현재 최저가 299,000,000원이 적정한 매수가격인지는 별개의 판단입니다. 유찰을 가정한 가격 하락만으로 투자 매력이 있다고 볼 수 없으며, 실제 거래사례와 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 점유·임대관계와 가격 검증이 먼저’입니다. 권리 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 503호의 실제 임차관계가 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 적절합니다.
