수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96에 있는 다세대주택 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 343,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기부에서 가장 중요한 권리는 2019.01.16 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다.
이후 수원시 압류와 임의경매개시결정, 안소미의 주택임차권등기가 등장합니다. 해당 권리들은 말소기준권리보다 후순위이며, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에 별도로 존재하는 민간임대주택등기와 여러 전입자의 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-12 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2018.12.06 |
| 이용상태 | 주거용 다세대주택 · 방, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등 |
| 소유자 | 신문식 (단독소유) |
| 감정가 | 343,000,000원 |
| 최저매각가 | 343,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,456,324,612원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 우리은행 근저당
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2019.01.16 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 수원시 압류와 안소미 주택임차권등기는 후순위입니다. 경매개시결정 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.
다만 2022.11.11 민간임대주택등기는 일반적인 근저당권이나 압류와 성격이 다릅니다. 해당 주택이 등록 민간임대주택이라는 사실과 임대의무기간·임대료 증액 제한 등이 등기돼 있으므로, 매각 이후 등록 상태 및 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다. 단순히 후순위라는 이유만으로 모든 행정상 문제가 해결된다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 12명의 전입·임차 관계 확인 필요
현황조사 및 관련 문건에 등장하는 임차인·전입자는 12명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이들이 모두 401호를 각각 점유하는 별도의 임차인이라고 확정할 수는 없으므로, 각 인원의 실제 점유 호수와 임대차관계를 대조해야 합니다.
기재된 전입일은 모두 2019.01.16 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들은 별도의 선순위 점유 이력 및 임대차 사실이 있는지 미상이므로, 대항력 가능성을 포함한 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안소미 | 2019.04.12 | 175,000,000원 후속 계약 183,750,000원 |
후순위 | 배당순위 확인 | 2025.04.24 | 아님 |
| 여승용 | 2019.03.15 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 2025.03.25 | 아님 |
| 김용철 | 2019.04.11 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 최원진 | 2020.03.26 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 문동민 | 2021.08.09 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 2025.03.31 | 아님 |
| 최다미 | 2023.03.15 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 임태준 | 2023.04.13 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 2025.03.31 | 아님 |
| 김제헌 | 2023.06.30 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 박승찬 | 2023.07.21 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 홍정원 | 2023.12.29 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 2025.07.30 | 아님 |
| 박주현 | 2024.06.14 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 확인 안 됨 | 아님 |
| 노병현 | 2024.08.26 | 미상 | 후순위·추가확인 | 미상 | 2025.03.28 | 아님 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 우선 반영했습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자의 실제 임대차관계, 별도 선순위 점유 가능성 및 최우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 배당요구란의 날짜는 확인된 문건접수일입니다.
안소미 임차권등기 — 보증금 변동 이력이 핵심
| 임차권자 | 안소미 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물의 전유부분 전부 |
| 최초 계약일 | 2019.03.14 |
| 후속 계약일 | 2021.04.13 / 2023.03.21 |
| 최초 보증금 | 175,000,000원 |
| 후속 보증금 | 183,750,000원 |
| 주민등록일 | 2019.04.12 |
| 점유개시일 | 2019.04.13 |
| 최초 확정일자 | 2019.03.22 (175,000,000원) |
| 후속 확정일자 | 2023.03.22 (183,750,000원, 후속 계약) |
| 임차권등기일 | 2025.04.24 |
| 임차권등기명령 | 수원지방법원 2025카임354 |
보증금 175,000,000원과 183,750,000원은 동일 임차인의 계약 변경 이력이므로 단순 합산하지 않습니다. 후속 계약의 보증금과 확정일자에 따른 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
특히 다수의 전입 관련 인원이 확인되는 만큼, 이들이 401호와 직접 관련된 사람인지, 다른 호실의 임차인이 함께 조사된 것인지, 현재 누가 점유하고 있는지를 확인해야 합니다. 이는 입찰 전 반드시 해소해야 할 불확실성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,680,000,000원 | 337,398,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 343,000,000원에 낙찰되는 경우, 집행비용 추정액 5,602,000원을 차감하면 근저당권에 배당되는 금액은 337,398,000원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,342,602,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
중요한 점은 미배당액이 곧 매수인 인수액은 아니라는 것입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 제시된 배당계산에서 채권자가 회수하지 못한 금액이 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.
예상배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 공동담보 배당, 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구에 따른 우선순위 변동은 확정 반영되지 않았습니다. 압류·임차인에 대한 실제 배당액은 이 표와 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰되면 채권자 미회수액 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 1,342,602,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 1,410,241,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 1,464,353,280원 | 0원 |
시뮬레이션에서는 유찰이 진행될수록 매각대금이 줄고, 그만큼 근저당권자가 회수하지 못하는 금액이 늘어납니다. 반면 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
그러나 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실과 실제 시세보다 저렴해진다는 판단은 다릅니다. 이 물건은 확인된 실거래 비교가격이 없으므로, 신건 가격뿐 아니라 유찰 시나리오에 대해서도 시세 대비 할인율이나 투자수익을 확정할 수 없습니다.
따라서 신건이 저렴하다고 볼 근거도, 유찰 후 가격이 반드시 매력적이라고 볼 근거도 충분하지 않습니다. 실거래와 개별 호실 상태를 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 수인분당선 매교역과 버스정류장 등이 소재합니다. 교통여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택으로, 사용승인일은 2018.12.06입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·경보·승강기 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 9미터 도로에 접하며, 토지는 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 가로장방형입니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 교육환경 상대보호구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있으며, 발코니 확장부분은 부합물 및 종물로서 일체 거래됨을 고려하여 평가됐습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 면적·층·주차·내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래와 매물 경쟁력을 확인하기 전에는 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2019.01.16 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 근저당 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 목적물, 배당관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 401호 실제 점유자 확인. 조사상 등장하는 12명의 전입·임차 관련 인원이 실제로 어떤 호실과 관련되는지 확인하세요. 현 점유자와 인도 가능 여부가 특히 중요합니다.
- 안소미 임차권등기 확인. 보증금 175,000,000원에서 183,750,000원으로 변경된 계약 이력과 확정일자, 배당요구 및 주택임차권등기 말소관계를 확인하세요.
- 미상 보증금 및 확정일자 확인. 다른 전입자들의 실제 임대차계약, 점유개시일, 확정일자, 보증금 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 검토하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.11 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후의 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 수원시 압류 관련 세금 확인. 2025.02.21 수원시 압류가 기재돼 있습니다. 등기상 압류의 소멸 여부와 별도로 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 조세채권이 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비 및 점유비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 인도에 필요한 시간·비용을 사전에 점검하세요.
- 최근 실거래 대조. 세류동 일대 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 매물 상태를 비교해 최저매각가 343,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 매각기일 및 입찰조건 확인. 매각기일은 2026.11.10입니다. 입찰 전 기일 변경, 매각조건, 보증금 및 관련 서류의 최신 상태를 확인하세요.
감정평가상 건물은 주거용 다세대주택으로 이용되고 있으며, 공부와의 차이나 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 결과만으로 명도 위험이나 가격 위험까지 낮다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 401호에 직접 관계된 임차인을 특정하고 보증금·대항력·우선변제 가능성을 확인하는 작업이 선행돼야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건의 핵심은 등기상 권리 소멸과 실제 임차관계의 분리입니다. 주식회사우리은행의 2019년 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 제시된 분석에서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 임차인·전입 관련 인원이 12명이나 등장하며, 안소미의 임차권등기에는 보증금 변동 이력까지 기재돼 있습니다. 다른 전입자들의 실제 호수와 보증금, 확정일자도 추가 확인이 필요합니다. 소유자 신문식 명의의 민간임대주택등기 역시 별도로 검토해야 할 사항입니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 최저매각가 343,000,000원이 시장에서 저렴한 수준인지는 최근 실거래 비교가 이뤄지지 않아 판단하기 어렵습니다. 유찰 시나리오에서 가격이 내려가더라도 그것만으로 시세 대비 매력이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 실제 점유관계와 임대차 보증금, 민간임대주택 관련 사항, 공동담보 배당 및 시세 적정성의 확인이 필요합니다.
권리의 말소 구조는 확인되지만, 현재 상태에서 가격과 점유 위험까지 합격 판정을 내리기는 어렵습니다. 이 물건의 입찰 여부는 401호 실제 임차관계의 확정과 적정 시세 검증 이후 결정하는 것이 타당합니다.
