수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 효원로94번길 31-12에 있는 다세대주택의 3층 302호입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며, 사용승인일은 2018.12.06.입니다. 해당 주택은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다.

권리분석의 중심은 우리은행 근저당권과 그 이후의 권리입니다. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 매각물건명세서와 등기상 임차권 관련 기록을 기준으로 계산한 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다. 하지만 등기에는 민간임대주택등기가 별도로 나타나며, 임차인 관련 명단 중 다수는 대상 호실이 특정되지 않고 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다. 이 부분을 정리하기 전에는 ‘인수 0원’이라는 계산을 최종 결론으로 받아들이지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 별도 확인사항

말소기준권리는 2019.01.16. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2025.02.21. 수원시 압류와 2025.03.12. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 박주현의 주택임차권도 2026.04.14. 등기되었고, 말소기준권리 후순위로 매각소멸 대상에 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 302호와 점유 범위를 구분하라

임차인 관련 명단에는 12명이 등장합니다. 이 가운데 등기상 주택임차권의 대상이 302호 전유부분 전부로 특정된 사람은 박주현입니다. 다른 명단은 대상 호실이나 점유 범위가 특정되지 않은 경우가 많으므로, 12명이 모두 302호에 거주한다고 해석해서는 안 됩니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리 접수일인 2019.01.16. 이후입니다. 따라서 각 명단의 대항력은 기록상 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많아 실제 점유자, 계약관계 및 배당요구 내역은 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 통해 확인해야 합니다.

대항력·우선변제·승계 판단은 등기 및 현황조사에 기재된 내용을 기준으로 정리했습니다. 호실이 특정되지 않은 사람은 해당 명단만으로 302호의 실제 점유자라고 단정할 수 없습니다. 보증금 미상인 경우 실제 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 신건 가격만으로 메리트를 판단하지 말 것

현재 최저매각가는 감정가와 같은 334,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 동일 조건의 실거래 가격을 근거로 감정가가 시세보다 저렴한지 검증할 수 있는 비교 근거가 확인되지 않으므로, 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 감정가가 곧 시세라는 전제도, 최저가가 낮아지면 무조건 유리하다는 전제도 피해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정한 금액입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 배당 시나리오이며 실제 채권잔액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당 추정액은 1,351,476,000원입니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모

• 입지. 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 9미터 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비된 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류 접합이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 현황과 공부의 일치 여부는 현장 및 원본 서류로 확인하십시오.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 명단의 각 인물이 실제 302호를 점유하는지 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 원인일 2019.01.10., 접수일 2022.11.11.인 등기의 현재 상태와 말소 여부를 확인하십시오. 임대사업자 등록, 임대의무기간 및 매수인에 대한 의무 승계 여부도 관할 기관과 등기 원본을 통해 검토해야 합니다.
• 302호 실제 점유자 확인. 임차인 관련 명단 12명 중 박주현은 302호 전유부분 전부로 특정되어 있습니다. 나머지 명단의 호실, 실제 점유 여부, 임대차계약서 및 보증금을 확인해 해당 호실에 관한 권리인지 구분하십시오.
• 박주현 임차권 확인. 보증금 190,000,000원, 확정일자 2024.05.16., 전입 및 점유개시일 2024.06.14.입니다. 말소기준권리 후순위로 매각소멸 표시되어 있으나, 실제 배당관계와 매각물건명세서의 기재를 대조하십시오.
• 배당요구 및 확정일자 확인. 보증금·확정일자가 미상인 명단은 임대차계약서와 현황조사서, 매각물건명세서 원본을 확인하십시오. 대항력 판단과 배당순위는 서로 다른 문제이므로 각각 검토해야 합니다.
• 신청채권자와 근저당권자 대조. 신청채권자 에프더블유2412유동화전문유한회사의 청구액 1,456,324,612원과 우리은행 근저당권의 채권최고액 1,680,000,000원 사이의 권리승계 관계를 경매기록으로 확인하십시오.
• 실질취득비용 산정. 현재 배당 시나리오상 인수액 0원은 세금·등기비용 등 부대비용을 포함한 금액이 아닙니다. 민간임대주택등기와 점유관계 확인을 마친 뒤 최종 입찰 상한을 정하십시오.
• 가격 검증. 동일 조건의 실거래 비교 없이 감정가를 시세로 단정하거나 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 마십시오. 유찰 후 가격도 실제 시장가치와 권리·점유 위험을 함께 비교해야 합니다.
• 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 내용을 대조하고 현장 점유 상황을 확인하십시오.

맺으며 — “인수 추정 0원”과 “완전히 안전한 물건”은 다르다

이 사건은 2019.01.16. 우리은행 근저당권을 말소기준권리로 분석할 수 있고, 후순위 압류 및 박주현의 임차권은 매각소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 현재 매각가를 가정한 배당 시나리오상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

그러나 민간임대주택등기의 효력과 승계·말소 여부가 핵심 확인사항으로 남아 있고, 임차인 관련 명단 12명 중 대상 호실이 명확하지 않은 사람이 많습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 명단도 있어 점유 및 임대차관계를 확인하기 전에는 권리 위험을 완전히 제거했다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 가격 메리트 역시 확정할 수 없습니다.

결론은 ‘인수 추정 0원, 확인 전 입찰 보류’입니다. 신건 최저가 334,000,000원만 보고 판단하기보다 민간임대주택등기와 대상 호실의 점유관계를 먼저 확인하십시오. 이 두 가지가 명확해진 뒤에야 배당표상 인수액과 실질취득비용을 구분해 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.