수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 효원로94번길 31-12에 소재한 다세대주택으로, 대상은 5층 501호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며, 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 신문식입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 1월 16일 접수된 주식회사우리은행의 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 수원시 압류와 임차권등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 기재돼 있습니다. 그러나 전입·임차 기록과 민간임대주택 등기의 처리 문제까지 모두 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리와 별도 확인사항

2019년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 2월 21일 수원시 압류와 2025년 3월 12일 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 기재돼 있습니다. 홍정원의 임차권등기도 말소기준권리 이후에 설정됐으며, 제공된 배당 산정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

별도로 2022년 11월 11일 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 한다는 의무와 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 해당 등기의 말소 여부와 경매 매각 후 임대사업자 지위·임대의무 처리 관계는 일반적인 근저당권 말소와 구분해 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 보증금 미상 기록이 다수

전입·임차 조사에는 명의 기준 12명이 기록돼 있습니다. 이 중 홍정원은 보증금 189,000,000원의 주택임차권등기가 확인되며, 나머지 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 아래 표의 배당요구 접수 여부는 확인된 기록에 따라 표시했으며, 별도 기록이 없는 경우에는 미확인으로 표기했습니다.

전입일은 2019.01.16 말소기준권리보다 뒤에 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 계약서, 전입세대확인서, 확정일자 자료를 대조하기 전까지 대항력 여부를 확정하지 않는 보수적 판단이 필요합니다. 표의 대항력 가능·미상 표시는 대항력이 확정됐다는 뜻이 아닙니다.

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인 기록은 확인되지 않습니다. 다만 임차인별 보증금과 확정일자가 미상인 경우가 많아, 점유자 명단만으로 보증금 총액이나 최우선변제 가능액을 산정할 수는 없습니다.

③ 가격 검토 — 시세 대비 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 339,000,000원이며 유찰 0회의 신건입니다. 이 가격이 시세보다 저렴한지 판단하려면 대상과 비교 가능한 실거래 자료가 필요하지만, 여기서는 검증 가능한 실거래 비교 근거를 확보하지 못했습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)

이 추정에서는 집행비용 5,546,000원을 제외한 333,454,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 1,680,000,000원 중 1,346,546,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액 변화

위 금액은 각 매각가 가정에 따른 배당 시나리오입니다. 향후 실제 매각가, 집행비용, 조세채권, 임차인의 권리 및 배당요구 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하고, 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 위생·급배수설비, 개별난방, 화재탐지·경보설비, 승강기 등이 구비된 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 인접 필지와 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며, 북동측으로 약 9미터 도로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 임대의무와 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로, 경매 매각 후 해당 의무의 처리와 등기 정리 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 검증 가능한 최근 실거래 비교 근거가 확보되지 않아 시세 대비 할인율이나 매도 가능 가격을 산정하지 않았습니다. 입찰 전 동일 건물의 거래 사례와 내부 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자와 실제 점유자 대조. 조사된 12명 명의의 전입·임차 기록과 현재 점유 현황을 확인하고, 각 임대차계약서·보증금·확정일자·전입세대 자료를 대조하세요.
• 홍정원 임차권. 보증금 189,000,000원과 경정기록을 원본 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료로 확인하고, 같은 임차권의 금액을 중복 합산하지 마세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간, 임대사업자 지위, 매각 후 의무 승계 또는 등기 말소 여부를 관할기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 채권자 관계. 우리은행 근저당권과 에프더블유2412유동화전문유한회사의 경매신청 관계 및 실제 배당받을 권리자를 확인하세요.
• 배당 및 인수액. 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 및 임대차 관련 권리를 반영해 예상배당표를 다시 점검하세요. 현재 인수액 0원은 제한된 가정에 따른 추정치입니다.
• 가격 검증. 감정가 339,000,000원만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 비교 가능한 최근 거래와 물건 상태를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수액 0원”만으로 안전을 확정할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저가가 339,000,000원으로 같은 신건입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 보증금 미상 점유자가 다수이고, 홍정원의 임차권등기와 민간임대주택 등기까지 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거도 확보되지 않아 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.

권리의 소멸 여부, 실제 점유·임대차관계, 민간임대주택 등기의 처리, 배당 및 인수액을 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재 단계에서는 가격보다 먼저 확인해야 할 법률·점유 변수가 남아 있습니다.