수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 효원로94번길 31-12에 소재한 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 334,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 우리은행의 근저당권으로, 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 설정된 수원시 압류와 임의경매개시결정, 여승용의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부에 기재된 소멸 권리만 확인하고 입찰을 결정해서는 안 된다는 점입니다. 임차·점유 조사 대상은 12명이고, 이 가운데 여승용의 임차보증금 175,000,000원은 확인되지만 나머지 11명은 보증금과 확정일자를 별도로 확인해야 합니다. 기록된 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 기재되어 있으나, 미상 점유자의 실제 임대차와 점유관계를 원본 서류로 확인하기 전까지는 보수적으로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 2층 202호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택) · 2층 202호 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 · 사용승인일 2018.12.06. |
| 소유자 | 신문식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2019.01.16. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 경매개시 등기상 채권자 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 |
| 사건 청구액 | 1,456,324,612원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.11. 등기 확인 · 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 사항 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 별도 확인 사항
2019.01.16. 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.02.21. 수원시 압류, 2025.03.12. 임의경매개시결정, 2025.03.19. 여승용의 임차권등기는 모두 기준권리 이후에 설정된 권리로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상 11명
임차·점유 조사 대상은 총 12명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 기재는 확인되지 않습니다. 여승용 외 11명은 보증금이 확인되지 않아 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최다미 | 2023.03.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 임태준 | 2023.04.13. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.03.31. |
| 홍정원 | 2023.12.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.07.30. |
| 문동민 | 2021.08.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.03.31. |
| 노병현 | 2024.08.26. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.03.28. |
| 안소미 | 2019.04.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2025.03.25. |
| 박승찬 | 2023.07.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박주현 | 2024.06.14. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김용철 | 2019.04.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김제헌 | 2023.06.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 최원진 | 2020.03.26. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 여승용 | 2019.03.15. | 175,000,000원 | 없음* | 후순위 | 없음 | 2025.03.19. |
* 여승용은 전입·점유개시일과 확정일자가 말소기준권리 설정일 이후로 기재되어 있습니다. 보증금 미상인 나머지 11명은 기록된 전입일이 기준권리 이후이더라도 실제 임대차관계, 점유 및 확정일자를 원본으로 재확인하기 전까지 대항력 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다. 표의 배당요구일은 확인된 날짜만 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,476,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,680,000,000원 | 328,524,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 약 547만원을 제외한 금액은 우리은행 근저당권에 배당됩니다. 우리은행 채권최고액 1,680,000,000원 중 예상배당액은 328,524,000원이며, 미배당액은 1,351,476,000원입니다. 이는 채권자에게 남는 미배당액이지 매수인이 대신 부담하는 금액이 아닙니다. 공동담보목록 제2019-25호가 기재되어 있으므로 이 호실에 귀속되는 실제 채무잔액과 공동담보 관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 소로1류 접합과 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 334,000,000원의 시세 대비 고평가·저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
- 환금성·점유. 개별 호실의 거래사례와 환금성 자료가 확인되지 않은 상황에서, 다수 점유자의 보증금 및 민간임대주택 관련 사항을 확인하지 않고 가격만으로 입찰 여부를 결정하는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자 11명. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 각각 확인하고 매각물건명세서와 대조하세요.
- 여승용 임차권등기. 보증금 175,000,000원, 임대차계약일 2019.03.05., 전입·점유개시일 2019.03.15., 확정일자 2019.03.19.를 확인하세요. 기준권리 이후 권리로 매각 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 실제 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.11. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 임대사업자 지위, 매각 후 적용 관계를 확인하세요. 관련 의무가 자동으로 해소된다고 가정하지 마세요.
- 공동담보와 채권관계. 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원이며 공동담보목록 제2019-25호가 기재되어 있습니다. 이 호실의 실제 채무잔액과 공동담보 범위, 배당관계를 확인하세요.
- 채권자 명칭 확인. 경매개시 등기상 채권자는 에프더블유2412유동화전문유한회사이고, 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 채권양도·승계 관계와 관련 서류를 대조하세요.
- 명도 계획. 인수액이 0원으로 분석되더라도 임차·점유자가 여러 명이면 실제 점유 현황, 인도 절차, 명도 비용과 기간을 별도로 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 감정가만으로 적정가를 단정하지 마세요. 입찰 전에 인근 유사 물건의 거래사례와 개별 호실의 상태를 확인해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 임대차 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원”과 “위험 0”은 다릅니다
이 물건은 2019.01.16. 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 검토할 수 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 조사 대상 12명 중 11명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 여승용의 임차권등기 보증금은 175,000,000원이며 민간임대주택 등기도 확인됩니다.
따라서 이 사건은 등기부의 말소 여부만 확인하고 안전하다고 결론 내릴 물건이 아닙니다. 보증금 미상 점유자의 임대차관계, 실제 점유, 민간임대주택 관련 의무, 공동담보 및 채권관계를 먼저 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 권리 소멸 판단은 출발점일 뿐, 입찰 전 임대차·명도·가격 검증이 필수입니다.
