수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96 소재 다세대주택(도시형생활주택) 중 4층 403호입니다. 등기상 소유자는 신문식이며, 2019년 1월 16일 우리은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 상당히 큰 금액입니다.

다만 근저당 채무의 미배당액과 낙찰자가 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권의 미배당액은 1,382,042,000원으로 계산됩니다. 이 미배당 채무가 그대로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.

실무상 더 세밀하게 확인할 부분은 임차관계입니다. 문동민의 임차보증금 180,000,000원과 임차권등기가 확인되고, 다른 11명은 보증금이 미상입니다. 기재된 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이지만, 임차인별 점유·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다. 또한 민간임대주택 등기가 있으므로 해당 등록과 의무사항의 현재 상태도 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 민간임대 등기를 구분하라

2019년 1월 16일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 2월 21일 수원시 압류, 2025년 3월 12일 임의경매개시결정, 2025년 6월 18일 문동민의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 현황 — 조사 인원 12명, 보증금 미상 11명

현황조사 및 관련 서류에 임차인 12명이 확인됩니다. 이 가운데 문동민은 임차보증금 180,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 11명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 조사에 기재된 전입일은 모두 말소기준권리일인 2019년 1월 16일 이후입니다.

* 대항력 표시는 기재된 전입일과 2019년 1월 16일 말소기준권리 설정일을 기준으로 한 판정입니다. 우선변제권은 임차인별 확정일자 및 요건을 원본으로 확인해야 합니다. 보증금 미상인 11명은 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료, 현황조사서 및 실제 점유관계를 대조하십시오.

③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

현재 최저가인 303,000,000원을 기준으로 집행비용 약 5,042,000원을 공제하면, 근저당권에 배당되는 금액은 297,958,000원입니다. 채권최고액 1,680,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 1,382,042,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제 등 일부 항목이 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권계산서, 조세채권 및 임차인별 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 및 입지·환금성 메모

현재 최저매각가는 303,000,000원이며, 감정가와 같습니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교를 통해 산출한 시세 기준이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

• 입지. 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 감정평가상 대체로 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 사용승인일은 2018년 12월 6일입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 인접 필지와 대체로 등고 평탄한 가로장방형 토지이며, 북동측으로 약 9미터 도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 세류유치원 및 세류초등학교 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택(도시형생활주택)이라는 용도와 실제 임대·점유 상태를 고려해야 합니다. 실거래 비교와 개별 호수의 거래 가능성을 확인하기 전에는 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.01.16 우리은행 근저당권의 등기사항과 매각에 따른 말소 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 임차인 12명 확인. 보증금 미상인 11명에 대해 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인하세요. 조사상 대항력 없음이라는 표기만으로 점유·명도 문제가 해결된다고 보아서는 안 됩니다.
• 문동민 임차권등기. 임차보증금 180,000,000원, 전입일 2021.08.09, 확정일자 2021.07.07 및 2025.06.18 임차권등기 내용을 확인하고, 말소 범위와 배당관계를 원본으로 대조하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 문구가 있으므로, 임대사업자 등록 상태와 경매 취득 후 적용되는 의무사항을 관할기관에 확인하세요.
• 채권양도·승계 관계. 신청채권자는 에프더블유2412유동화전문유한회사, 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 실제 채권자와 배당권자, 채권계산서 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 시세와 응찰가. 감정가 303,000,000원이 곧 시세라는 보장은 없습니다. 입찰 전에 유사 물건의 최근 실거래, 건물 상태, 임대 현황을 비교하고 응찰 상한을 정하세요.
• 명도 및 부대비용. 실제 점유자 수, 인도 가능성, 관리비 체납 여부와 취득 관련 비용을 확인하세요. 배당상 인수액 0원은 이러한 비용까지 0원이라는 의미가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인해야 할 의무”는 다르다

수원 2025타경54887은 2019년 1월 16일 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 다세대주택 경매입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 근저당 미배당액 1,382,042,000원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

그러나 임차인 조사 인원은 12명이고, 그중 11명은 보증금이 미상입니다. 문동민의 임차권등기와 민간임대주택 등기도 확인해야 하며, 신청채권자와 근저당권자의 명의가 다른 점도 배당관계 확인이 필요합니다. 또한 실거래 비교 없이 신건 최저가의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

권리상 인수액이 0원으로 산정된다는 사실만으로 입찰 준비가 끝나는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 임차인별 점유·보증금 확인, 민간임대주택 관련 의무 검토, 채권자 및 배당관계 대조, 그리고 실제 시세를 반영한 응찰가 결정입니다.