수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96 소재 다세대주택 중 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 신문식이며, 말소기준권리는 2019년 1월 16일 접수된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원으로 기재되어 있습니다.

기준권리 이후 설정된 수원시 압류와 임의경매개시결정, 최원진의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 민간임대주택등기의 처리 여부와 다수 전입자의 개별 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다. 계산상 인수액 0원만으로 모든 점유·임대차 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정, 민간임대주택 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2019년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2025년 2월 21일 수원시 압류와 2025년 3월 12일 임의경매개시결정은 기준권리 이후의 권리로, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

최원진의 임차권등기는 2026년 2월 11일 접수되었고, 임차보증금은 170,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020년 1월 8일, 전입 및 점유개시일은 2020년 3월 26일로 기재되어 있습니다. 기준권리보다 후순위인 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 배당액과 실제 정산은 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 시세 메리트는 판정 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 343,000,000원이며 유찰 없이 진행되는 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래가를 근거로 가격을 대조할 수 없으므로, 감정가가 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

따라서 감정가가 최저매각가라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실질취득 추정액은 배당 시나리오에서 매수인 인수액을 0원으로 가정할 때 343,000,000원이지만, 이는 개별 전입자의 점유 호실과 임대차관계, 민간임대주택등기의 처리 등을 확인하기 전의 계산상 수치입니다.

③ 임차인·전입자 점검

임차 관련 명단에는 12명이 포함되어 있습니다. 이 중 최원진은 201호 주소가 기재된 임차권등기와 170,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 나머지 인원은 개별 점유 호실과 보증금·확정일자를 확인할 필요가 있습니다. 명단에 이름이 있다는 사실만으로 모두 201호의 실제 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력·우선변제권을 이 표만으로 확정하지 않았습니다. 전입일, 실제 점유 호실, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다. 특히 최원진의 임차권등기와 다른 전입자의 점유관계를 혼동하지 않도록 주의하세요.

④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)

배당모형에서는 집행비용 추정액 5,602,000원을 차감한 뒤 근저당권자에게 337,398,000원이 배당되고, 소유자 교부금은 0원으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당 추정액은 1,342,602,000원입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 임차인 권리 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 약 9미터 도로에 접하며, 인접 필지와 대체로 평탄한 가로장방형 토지로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등의 사항을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 있으므로 등기상 처리 여부와 임대사업자 의무의 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성. 비교 가능한 최근 실거래가에 근거한 가격 검증이 필요합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 향후 매도 가능 가격이나 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 대조. 최원진의 임차권등기와 보증금, 배당요구 내역 및 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 확인하세요.
• 전입자별 호실 특정. 임차 관련 명단의 인원별 전입주소, 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요. 201호의 점유자와 다른 호실의 전입자를 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준, 등기의 매각 후 처리 및 낙찰자의 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 채권자·배당권자 확인. 경매개시결정의 채권자와 등기상 근저당권자가 다르게 기재되어 있으므로 채권양도·승계관계와 실제 배당권자를 확인하세요.
• 명도·인도 계획. 실제 점유자를 확인하고 임차권등기와 별개로 필요한 인도 절차 및 협의 계획을 준비하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 관리비 체납 여부, 공용부분 관련 부담, 내부 상태와 공부상 현황을 현장 및 관리주체를 통해 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 실거래와 유사 물건을 비교한 뒤 실질취득비용을 반영해 응찰가 상한을 결정하세요. 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.

맺으며 — “산출상 인수 0원”만으로는 충분하지 않다

수원 세류동 201호는 감정가와 최저매각가가 343,000,000원인 신건입니다. 말소기준권리는 2019년 1월 16일 우리은행 근저당권이고, 최원진의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 임차 관련 명단에 포함된 인원들의 개별 점유 호실과 임대차 조건을 확인해야 하며, 민간임대주택등기의 처리와 채권자 관계도 확인 대상입니다. 근저당 미배당 추정액은 신건 기준 1,342,602,000원이고, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세 대비 가격 메리트도 아직 판단할 수 없습니다.

권리 소멸 여부, 실제 점유, 민간임대주택 관련 의무, 시세 검증을 먼저 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다. 이 네 가지를 확인하기 전에는 산출상 인수액 0원을 확정적인 안전 신호로 해석하지 않는 편이 타당합니다.