수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96에 위치한 도시형생활주택, 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 신문식이며, 2019년 1월 16일 우리은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 수원시의 압류와 경매개시결정이 등기됐고, 임태준 명의의 주택임차권등기도 확인됩니다.

이 물건의 첫 번째 특징은 담보권 규모가 매각대금보다 크다는 점입니다. 현재 최저매각가 330,000,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 324,580,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,355,420,000원입니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 작성한 배당 추정치이며, 실제 채무 잔액과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권의 미배당액이 곧 낙찰자 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

두 번째 특징은 임차관계입니다. 조사된 12명의 전입일은 모두 2019년 1월 16일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기록된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 상당수 인원의 보증금·확정일자·실제 점유상태가 확인되지 않아 임차인의 현재 점유 여부, 배당요구 내용 및 명도 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 확인할 사항이 많다

② 임차인 분석 — 12명 중 보증금 확인은 1명

임차 관련 조사·등기 기록에는 12명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 분류된 인원은 없으므로, 조사된 인원을 보증기관 중복신고로 제외할 근거는 없습니다. 다만 이 기록만으로 12명이 모두 현재 해당 호실에 거주하거나 유효한 임대차계약을 유지 중이라고 확정할 수는 없습니다.

모든 전입신고일이 말소기준일 이후이므로 기록된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 가진 임차인은 확인되지 않습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 인원에 대해서는 대항력 가능성·점유관계 미상 상태를 별도로 검토해야 합니다. 특히 실제 임대차계약과 전입·점유 이력이 조사 내용과 일치하는지 확인이 필요합니다.

'가능·미상'은 선순위 대항력이 확인됐다는 의미가 아닙니다. 보증금·확정일자·현재 점유상태가 확인되지 않은 사람에 대한 검증 필요 표시입니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2019.01.16 이후입니다. 실제 임대차의 성립 여부와 배당 순위는 원본 서류 및 점유관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.

③ 시세 검토 — 최저가 330,000,000원은 적정한가?

현재 매각 최저가는 330,000,000원이며, 감정가와 동일한 신건입니다. 하지만 해당 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 가격을 판단할 때는 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 거래가격뿐 아니라 전용면적, 대지권, 층수, 건물 상태, 임대차관계 등을 함께 비교해야 합니다. 신건이라는 사실이나 향후 유찰 가능성만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)

집행비용 5,420,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며, 실제 배당에서는 채권 잔액, 공동담보, 세금 및 임차인 최우선변제 등이 영향을 줄 수 있습니다. 임차인 배당액과 소유자 잔여액은 확정된 결과가 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오

회차가 진행되면서 최저매각가가 하락하면 근저당권자에게 돌아가는 예상배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

따라서 제공된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모든 회차에 0원으로 표시됩니다. 이는 확인된 선순위 인수권리가 없다는 전제의 계산이며, 임차관계·민간임대주택 관련 의무·세금·관리비 등 별도 확인사항이 모두 해소됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 세류초등학교 남동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 수인분당선 매교역과 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.12.06 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 파벽돌 마감, 창호는 칼라샷시 이중창 마감 등으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 방·거실·주방·욕실·발코니 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비와 급·배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 9미터 도로에 접하고 있으며, 토지는 인접 필지와 대체로 등고·평탄한 가로장방형 형태입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10~12미터)와 접합합니다.
• 기타 규제. 세류유치원 및 세류초등학교 관련 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 감정평가 특이사항. 발코니 확장부분은 부합물 및 종물로 일체 거래됨을 감안하여 평가되었습니다. 위반건축물로 분류된 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 매교역과 생활시설 접근성은 입지 판단에 참고할 수 있습니다. 다만 도시형생활주택은 세대별 규모·구조·임대수익·관리상태 등에 따라 거래가격과 매수 수요가 달라질 수 있어, 실제 환금성은 유사 물건의 최근 거래와 매물 현황으로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차인 12명 관련 사실관계. 조사된 인원이 해당 502호에 실제로 거주했거나 거주 중인지, 동일 건물의 다른 전유부분과 혼동된 기록은 없는지 확인해야 합니다. 전입세대확인서와 현황조사서 원문을 대조하는 것이 중요합니다.
• 보증금·확정일자 검증. 임태준 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서의 임대차 현황과 권리신고 및 배당요구서류를 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부. 홍정원·문동민·노병현·안소미·여승용 등의 배당요구 기록이 존재합니다. 실제 채권액과 배당 순위, 배당요구의 적법성 등을 확인해야 합니다.
• 임태준 임차권등기. 보증금 30,000,000원의 후순위 임차권등기입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나 실제 명도 및 임차권등기 말소에 관한 사항을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 임대주택의 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대사업자 지위 및 매각 후 행정상 처리 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 공동담보 목록. 제2019-25호 공동담보목록과 근저당권의 실제 채무 잔액을 확인해야 합니다. 다른 담보물의 경매나 배당이 본건에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 압류 및 세금. 수원시 압류가 등기되어 있습니다. 당해세와 다른 조세채권의 교부청구 여부를 확인해야 하며, 제공된 배당 예상액만으로 최종 배당순위를 단정해서는 안 됩니다.
• 실거래가격 조사. 신건 최저가 330,000,000원에 입찰하기 전에 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 전용면적과 대지권, 임대수익 등을 비교해야 합니다.
• 현장 상태. 주택 내부와 발코니 확장부분의 실제 상태, 누수·결로·설비 상태 및 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하고 필요 시 명도 절차와 관련 비용을 고려해야 합니다.
• 매각조건 최종 확인. 매각기일 2026.11.10 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 구조는 명확하지만 입찰은 신중하게

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0원”

이 사건에서 가장 먼저 확인되는 장점은 2019년 우리은행 근저당권이라는 명확한 말소기준입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되며, 예상 인수금액도 0원입니다.

하지만 권리분석은 단순히 등기상 근저당이 지워지는지만 확인하는 작업이 아닙니다. 누가 실제로 거주하는지, 어떤 임대차계약이 유효한지, 매수인이 언제 부동산을 인도받을 수 있는지까지 확인해야 합니다. 임차 관련 인원이 12명이나 조사된 이번 사건에서는 이 부분의 중요성이 특히 큽니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저매각가 330,000,000원이 감정가와 같다는 사실은 확인되지만, 그것이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 유찰 시 264,000,000원, 211,200,000원으로 낮아지는 시나리오가 존재하더라도, 실제 시세와 비교하지 않은 가격 하락은 투자 메리트의 증거가 아닙니다.

결국 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 임차관계 확인 → 민간임대주택 관련 의무 검토 → 실제 점유 및 명도 가능성 파악 → 최근 실거래 비교 → 입찰가격 결정입니다. 이 과정이 끝나기 전에는 매수인 인수액 0원이라는 수치만으로 안전한 경매라고 결론내리기 어렵습니다.

권리 구조는 검토할 만하지만, 가격과 점유 위험을 확인하기 전까지 입찰 판단은 보류. 이번 수원 세류동 다세대주택 502호의 핵심 결론입니다.