* 실질취득액과 인수액은 제공된 배당 시뮬레이션의 가정입니다. 보증금 미상 점유자의 임대차관계와 민간임대주택 등기의 법적 효과를 확인하기 전에는 확정 취득원가로 볼 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 효원로94번길 31-12에 소재한 다세대주택의 2층 203호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 303,000,000원으로 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 등기상 소유자는 신문식이고, 경매 신청채권자는 에프더블유2412유동화전문유한회사로 청구액은 1,456,324,612원입니다.
권리의 출발점은 2019년 1월 16일 접수된 주식회사 우리은행의 채권최고액 1,680,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 수원시 압류와 김제헌의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기에는 민간임대주택 등기도 존재하고, 여러 점유·전입 조사 대상자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 예정 권리와 실제 점유·임대차 위험을 분리해 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 2층 203호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택) · 2층 203호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 5층 · 사용승인일 2018.12.06. |
| 소유자 | 신문식 · 2018.12.15. 매매, 2019.01.16. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 / 1,456,324,612원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사 우리은행 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 등기 확인 기준일 | 등기사항전부증명서 발급일 2026.10.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 별도 확인 사항
2019년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 2월 21일 수원시 압류, 2025년 3월 12일 임의경매개시결정, 2025년 5월 21일 김제헌의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으며, 제공된 등기 권리분석에는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차·전입 조사 — 보증금과 대항력 판단을 유보할 항목
조사 목록에는 임차·전입 관련 인물이 12명 기재되어 있습니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 임차권등기가 있는 김제헌(168,000,000원)이며, 나머지 11명은 보증금과 확정일자를 확인할 필요가 있습니다. 조사 목록에 기재된 전입일만으로 임대차계약의 내용이나 현재 점유관계를 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최다미 | 2023.03.15. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 확인 안 됨 |
| 임태준 | 2023.04.13. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.03.31. |
| 홍정원 | 2023.12.29. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.07.30. |
| 문동민 | 2021.08.09. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.03.31. |
| 노병현 | 2024.08.26. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.03.28. |
| 안소미 | 2019.04.12. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.03.25. |
| 박승찬 | 2023.07.21. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 확인 안 됨 |
| 박주현 | 2024.06.14. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 확인 안 됨 |
| 김용철 | 2019.04.11. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 확인 안 됨 |
| 여승용 | 2019.03.15. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.03.25. |
| 최원진 | 2020.03.26. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 확인 안 됨 |
| 김제헌 | 2023.06.30. | 168,000,000원 / 2023.06.02. | 없음 | 미상 | 승계 없음 · 배당요구 2025.05.21. |
김제헌의 임차권등기에는 임대차계약일 2023.05.30., 점유개시일 2023.06.27., 주민등록일 2023.06.30., 확정일자 2023.06.02.가 기재되어 있습니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 임차권으로, 제공된 권리분석에서는 대항력이 없는 것으로 표시되고 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 303,000,000원이며, 유찰은 0회입니다. 동일 주택형의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가를 비교할 수 있는 근거가 없어 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 배당 시뮬레이션에서 근저당권자의 채권최고액은 1,680,000,000원이고, 가정 매각가 303,000,000원에서는 집행비용을 제외한 금액만 배당되는 구조입니다. 채권자의 미배당액은 채무·배당 문제이지 그 금액 자체가 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 다만 이 계산은 미상 보증금에 관한 별도 확인을 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,042,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 우리은행 | 1,680,000,000원 | 297,958,000원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
위 가정에서는 집행비용 5,042,000원과 근저당권 배당 297,958,000원을 합쳐 매각대금 303,000,000원이 소진됩니다. 근저당권 채권의 미배당액은 1,382,042,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 실제 배당표와 원본 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액 변화
| 시나리오 | 가정 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 1,382,042,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 1,441,793,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 1,489,594,880원 |
유찰 시나리오의 매각가는 감정가에 80%, 64%를 적용한 가정입니다. 이 수치만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 시세 자료와 임대차·점유관계가 확인된 뒤 예상 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 감정평가 내용상 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다. 교통 여건은 감정평가상 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2018.12.06.입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제1종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m) 접합으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등의 제한사항을 확인해야 합니다.
- 발코니 확장. 매각물건명세서 비고에는 발코니 확장부분을 부합물 및 종물로 보아 일체 거래되는 점을 감안하여 평가했다는 내용이 있습니다.
- 환금성. 다세대주택 개별 호실이므로 실제 거래가격과 매수 수요를 확인해야 합니다. 동일 호실 또는 유사 물건의 시세 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서. 임차인 현황, 배당요구 여부, 점유관계, 인수 가능 권리 및 매각 조건을 원문으로 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 조사 대상 11명의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유개시일 및 현재 점유 상태를 각각 확인하세요.
- 김제헌 임차권. 보증금 168,000,000원과 확정일자 2023.06.02.가 기재되어 있습니다. 임차권등기의 매각 소멸 여부와 배당요구·실제 배당 내용을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 매각 후 법적 효과를 등기부 원문 및 법원 자료로 확인하세요.
- 채권자 관계. 신청채권자 에프더블유2412유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자 주식회사 우리은행의 채권양도·승계 관계 및 실제 배당권자를 확인하세요.
- 시세·입찰가. 최근 실거래와 유사 다세대주택의 매매사례를 조사한 뒤 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리 소멸과 실제 취득 위험은 다르다
수원 2025타경54887은 303,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 말소기준권리 이후의 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 보증금이 확인되지 않는 조사 대상자가 11명이고, 민간임대주택등기와 신청채권자·근저당권자의 관계도 확인해야 합니다. 시세 비교 근거가 없으므로 현재 최저가가 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 등기상 소멸 예정이라는 사실만으로 입찰을 결정하지 말고, 점유·임대차·민간임대주택 등기·시세를 확인한 뒤 취득원가를 산정하는 것이 핵심입니다.
