수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 효원로94번길 31-12에 소재한 다세대주택으로, 3층 303호가 경매 대상입니다. 등기상 소유자는 신문식이며, 2019년 1월 16일 설정된 주식회사우리은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 수원시 압류와 임의경매개시결정, 박승찬의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

그러나 이 사건은 권리 몇 건이 소멸한다는 사실만으로 정리하기 어렵습니다. 현황조사·문건·등기상 12명의 이름이 확인되고, 다수의 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계가 확인되지 않습니다. 특히 민간임대주택 등기는 매각으로 소멸한다고 단정할 수 없으므로 그 효력과 낙찰자에게 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 최저가가 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 민간임대주택 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2019년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원으로 감정가 303,000,000원을 크게 웃돕니다. 다만 채권최고액은 등기상 한도이며 실제 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

2025년 2월 21일 수원시 압류와 2025년 3월 12일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 박승찬의 주택임차권도 2025년 7월 31일 등기되었으며, 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인·전입자 확인 — 보증금과 임대차관계가 핵심

현황조사·문건·등기상 아래 12명의 이름이 확인됩니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리일인 2019년 1월 16일 이후이며, 조사 기록상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계, 점유 여부 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 원본 서류로 대조해야 합니다.

* 기재된 전입일과 말소기준권리일을 비교한 조사자료상 분류입니다. 보증금·확정일자 미상자는 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 임대차계약, 점유, 주민등록, 배당요구 및 소액임차인 해당 여부는 매각물건명세서와 원본 서류를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 확인 전 가격 판단 보류

현재 확인된 금액은 감정가와 최저매각가 303,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 평균, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 높거나 낮다고 단정할 수 없습니다.

따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 인근 다세대주택의 실제 거래가격과 전용면적·층·건물 상태가 유사한 사례를 확인한 뒤, 민간임대주택 등기의 효력과 임차관계 확인 비용까지 고려해 입찰 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

배당 산정은 제공된 배당모형을 기준으로 합니다. 집행비용은 약 5,042,000원으로 추정되며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권·조세·임차관계 및 법원의 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 에프더블유2412유동화전문유한회사의 청구액은 1,456,324,612원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 확대

유찰 시나리오에서 근저당 미배당액은 신건 1,382,042,000원에서 2회 유찰 시 1,489,594,880원으로 증가합니다. 이는 선순위 채권의 회수 부족을 나타내는 수치이지, 매수인이 해당 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 말소기준권리, 임차인의 대항력 및 법정 인수 대상 권리를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 위치. 감정평가서상 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2018.12.06입니다. 위반건축물 여부는 제공된 평가자료상 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로1류 접합 및 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 평가 참고. 발코니 확장부분은 부합물 및 종물로서 일체 거래됨을 감안하여 평가한 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교값이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격을 수치로 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 실제 거래와 임대차 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택 등기. 등기상 민간임대주택 등록과 임대의무 관련 기재가 있습니다. 낙찰자의 의무 승계 여부, 등록 상태, 말소 가능 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 임차관계 실사. 현황조사·문건·등기상 12명의 이름을 확인하고, 각 전입자의 실제 점유 여부와 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 내역을 대조하세요.
• 박승찬 임차권. 임차보증금 168,000,000원인 후순위 주택임차권의 말소 여부와 배당관계를 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 재확인하세요.
• 실제 인수금액. 배당모형의 인수액 0원은 전제에 따른 산정값입니다. 매각물건명세서와 임차인별 권리관계를 검토해 실제 인수 가능성을 별도로 확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 303,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 유사한 면적·층·상태의 실거래와 매각 사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 결정하세요.
• 명도·현장 확인. 실제 점유자와 점유 범위, 내부 상태, 관리비 및 임대차 종료 여부를 확인하세요. 현황조사상 이름이 확인된 사람 모두가 실제 임차인인지도 구분해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 서로 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인된 안전”은 다르다

이 물건의 기준권리는 2019년 우리은행 근저당권이며, 후순위 압류와 경매개시결정, 박승찬의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 신건 매각대금 303,000,000원을 가정하면 근저당 미배당액은 1,382,042,000원이고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 현황조사·문건·등기상 12명의 이름이 확인되고, 다수의 보증금과 확정일자가 미상이며, 민간임대주택 등기의 효력도 별도 검토가 필요합니다. 비교 실거래 자료가 없어 가격 메리트 또한 판단할 수 없습니다. 권리 소멸 여부만으로 안전을 확정하지 말고, 민간임대주택 등기와 임차관계 실사부터 완료해야 하는 사건입니다. 이 확인 부담을 반영해 본 리포트의 종합 평가는 보수적인 D등급으로 판단합니다.