수원지방법원 2025타경54887. 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96, 4층 402호에 관한 다세대주택 경매입니다. 소유자는 신문식이며, 2019년 1월 16일 접수된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 전세권과 임차권등기, 수원시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순히 말소기준권리 뒤의 권리가 소멸하는지에 그치지 않습니다. 전세권 170,000,000원과 임차권등기 178,500,000원이 각각 확인되고, 현황조사상 점유자 명단에도 보증금 미상인 사람이 다수 있습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 있으므로, 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 확인해야 할 임대·점유 관련 의무를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 97-96 4층 402호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 효원로94번길 31-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택) · 4층 402호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지상 5층 · 사용승인일 2018.12.06 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 / 1,456,324,612원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 1,680,000,000원 · 2019.01.16 접수 |
| 주요 등기사항 | 전세권 170,000,000원(나미영) · 임차권등기 178,500,000원(노병현) · 민간임대주택등기 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 예정, 임대등록은 별도 확인
기준권리는 우리은행 근저당권입니다. 2019년 4월 설정된 나미영의 전세권은 기준권리보다 후순위이며, 2025년 설정된 노병현의 임차권등기와 수원시 압류도 기준권리 이후에 있습니다. 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 보증금 미상과 명도 위험을 따로 확인
현황조사 및 문건접수 등에 등장하는 임차인·점유자 명단은 12명입니다. 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 점유 호수나 사용 범위도 명확하지 않은 사람이 있습니다. 아래의 대항력 판단은 기재된 전입일과 2019.01.16 기준권리를 비교한 것입니다. 보증금·확정일자가 미상인 경우에는 실제 임대차관계와 배당요구 내역을 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최다미 | 2023.03.15 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 임태준 | 2023.04.13 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 2025.03.31 | 해당 없음 |
| 홍정원 | 2023.12.29 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 2025.07.30 | 해당 없음 |
| 문동민 | 2021.08.09 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 2025.03.31 | 해당 없음 |
| 안소미 | 2019.04.12 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 2025.03.25 | 해당 없음 |
| 박승찬 | 2023.07.21 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박주현 | 2024.06.14 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김용철 | 2019.04.11 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김제헌 | 2023.06.30 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 여승용 | 2019.03.15 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 2025.03.25 | 해당 없음 |
| 최원진 | 2020.03.26 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 없음* | 미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 노병현 | 2024.08.26 | 178,500,000원 / 2024.09.06 | 없음* | 미상 | 2025.04.01 | 해당 없음 |
* 기재된 전입일이 말소기준권리 접수일인 2019.01.16 이후이므로, 제공된 권리관계 기준으로 대항력이 없는 것으로 분류했습니다. 다만 보증금·확정일자 미상 점유자는 실제 임대차계약, 점유 범위, 배당요구 및 매각물건명세서를 추가 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 명단은 없습니다.
별도로 나미영의 전세권 170,000,000원도 2019.04.18 접수되어 있습니다. 해당 전세권 역시 기준근저당 이후에 설정되었고, 제시된 배당 계산에서는 배당액이 0원입니다. 전세권 및 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 점유자가 실제로 퇴거하는 것은 별개의 문제이므로, 인도 협의와 명도 절차 가능성까지 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 5,476,000원 | - |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,680,000,000원 | 328,524,000원 | 1,351,476,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 나미영 | 170,000,000원 | 0원 | 170,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권 합계 | 1,850,000,000원 | 328,524,000원 | 1,521,476,000원 |
집행비용 추정액 5,476,000원을 제외한 금액이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권 미배당액 1,521,476,000원은 채권자 측의 부족액이며, 매수인 인수액과 같은 의미가 아닙니다. 제시된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 원문으로 확인해야 합니다. 노병현의 임차권등기에 관한 배당 여부도 별도로 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 낮아져도 배당 부족은 커진다
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 합계 | 채권 미배당액 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 334,000,000원 | 328,524,000원 | 1,521,476,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 267,200,000원 | 262,659,200원 | 1,587,340,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 213,760,000원 | 209,967,360원 | 1,640,032,640원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 세류초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 매교역(수인분당선)과 버스정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 사용승인일은 2018.12.06입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비된 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m) 접합으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 발코니. 매각물건명세서 비고에는 발코니 확장부분을 부합물 및 종물로 보아 일체 거래되는 점을 감안해 평가했다는 취지가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택의 개별 호수인 만큼, 실제 매수 수요와 임대 가능성은 호수별 상태·관리상태·주변 거래를 확인해야 합니다. 점유자 명단이 다수이고 임대사업 관련 등기가 있어 인도와 임대 운영 가능성도 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무가 낙찰 후 어떻게 적용되는지 관할 기관 및 관련 등록서류를 통해 확인하세요.
- 점유자·보증금 확인. 조사상 명단 12명의 실제 점유 호수, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 현재 거주 여부를 대조하세요. 보증금 미상이라는 이유만으로 점유·명도 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 노병현 임차권등기 확인. 임차보증금 178,500,000원과 임차권등기의 말소 예정 여부, 배당요구 내역 및 배당순위를 매각물건명세서와 배당요구서 원문으로 확인하세요.
- 나미영 전세권 확인. 전세금 170,000,000원의 전세권은 제시 계산에서 배당액이 0원입니다. 매각 후 말소 절차와 실제 배당관계를 확인하세요.
- 등기사항전부증명서 원문 대조. 기준권리로 확인된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 등기 요약상 근저당권 3건으로 집계되어 있으므로 추가 담보권의 내용과 공동담보목록, 말소 여부를 전체 등기 원문에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가·최저가가 334,000,000원으로 동일한 신건입니다. 실거래와 임대 가능성을 검토하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 말고, 취득 관련 비용과 인도 비용까지 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 서로 대조하고, 점유 및 임대사업 관련 사항을 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “소멸 예정”과 “확인 완료”는 다르다
수원 세류동 402호는 기준권리 이후 설정된 전세권·임차권등기·압류가 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 조사상 점유자 명단 12명, 보증금 미상인 점유자, 배당 부족이 예상되는 전세권, 별도 임차권등기, 민간임대주택등기가 함께 확인됩니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 점유와 배당, 임대사업 관련 의무를 확인하고 나서 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 낙찰 후 별도로 확인해야 할 의무를 구분하고, 원문 서류와 현장 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 안전합니다.
