청주지방법원 2026타경50694. 청주시 흥덕구 봉명동 ‘더라움’ 300동 1층 101호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사상지건설이며, 여러 가압류와 국세·지방세 등의 압류를 거쳐 선정당사자 이상규 등이 관련된 강제경매가 진행되고 있습니다. 신청채권액은 90,084,055원입니다.

이 사건의 중요한 특징은 등기상 담보권보다 임차인의 실제 권리가 훨씬 복잡하다는 것입니다. 과거 서청주새마을금고 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.11. 국의 압류입니다. 그러나 해당 압류보다 앞서 전입한 임차인과 관계인이 여럿 있으므로, 후순위 압류가 매각으로 소멸한다고 해서 매수인의 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 말소, 임차권은 별개

2015년 서청주새마을금고의 공동담보 근저당권 5,200,000,000원과 별도 근저당권 133,900,000원은 각각 2016년과 2017년에 이미 말소됐습니다. 이 거액을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다. 2016년 심동건설 가압류 역시 말소된 권리입니다.

반면 2024.07.11 압류를 기준으로 그 이후 등기된 대영개발·주식회사 프로·주식회사 에스씨엘·정상훈의 가압류 및 후속 압류·경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 다만 등기 말소와 조세의 배당 우선순위는 서로 다른 문제입니다. 국세·지방세 등 압류와 관련한 당해세가 있으면 실제 배당액은 바뀔 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 선순위 전입 다수

임차인 및 전입 관계인으로 확인된 인원은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 인원은 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 확인되지 않습니다. 그중 민만기는 보증금과 확정일자가 확인되지만, 나머지 인원은 보증금과 확정일자를 확정할 수 없습니다. 여러 명이 동일 건물 전부를 점유 범위로 표시하고 있어 실제 임대차계약의 존부와 각 인원의 점유관계 확인이 중요합니다.

특히 민만기의 보증금 110,000,000원만을 근거로 전체 임차보증금 규모를 확정해서는 안 됩니다. 다른 사람의 실제 임대차계약과 보증금 액수가 확인되지 않았기 때문입니다. 또한 민만기에게 인정되는 우선변제권이 다른 임차인보다 반드시 선순위라는 결론도 현재 사실관계만으로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 1.59억은 저렴하지 않다

가격 비교 대상은 더라움타운하우스300동301동으로, 총 49세대, 사용승인일은 2015.12.16입니다. 비교 대상 면적은 61.35㎡이며, 확보된 실거래 표본은 총 11건입니다. 다만 표본에는 다른 면적도 포함됩니다.

전체 평균은 162,545,454원이지만, 최근 12개월 평균으로 집계된 값은 157,333,333원(3건), 최근 거래는 2023.12 · 127,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -4.4%로 하락 방향입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 지표의 101.1%로 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.2회로 집계됩니다. 그러나 매각률은 0.0%이고 확인된 최종 낙찰가격도 없어, 유찰 통계만으로 실제 환금성이나 낙찰 가능성을 단정할 수 없습니다. 전체 평균이 현재 최저가보다 높다는 이유만으로 투자매력도를 올리는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)

다음은 신건 최저가에 매각된다고 가정한 단순 예상배당입니다. 민만기 보증금은 전액 배당되고 대영개발에 일부 배당되는 것으로 계산되어 있으나, 우선임금채권·대지급금·당해세 및 다른 임차인 권리가 완전히 반영된 최종 배당표는 아닙니다.

위 예상배당의 집행비용은 추정치이며, 일반 채권자 청구액 합계는 747,253,155원, 예상배당액 합계는 45,974,000원, 미배당액은 701,279,155원입니다. 임차보증금은 별도로 반영되어 있습니다. 예상배당은 실제 법원의 배당순위를 확정한 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수 가능성

* 표의 인수액은 민만기 임차보증금과 단순 배당 가정을 적용한 시뮬레이션 수치입니다. 보증금 미상 임차인, 우선임금채권, 대지급금, 당해세 등이 충분히 반영되지 않아 실제 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다. 0원은 인수위험 없음의 확정값이 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당 부족분을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다. 따라서 매수인 실질취득비용은 낙찰가와 인수보증금을 합산하여 평가해야 합니다. 보증금 전액이 매수인 부담으로 남는 단순한 경우에는 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

본건에서는 민만기 보증금뿐 아니라 보증금 미상 관계인의 선순위 권리와 우선배당 채권도 존재하기 때문에, 실제 취득비용의 상한을 계산할 수 없는 상태입니다. 2회 유찰 시 최저가 101,760,000원만 보고 시세보다 저렴해진다고 판단하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 봉명고등학교 북동측 인근으로, 도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근 송절로가 청주시 주요 간선도로인 1순환로와 연결되고, 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 10~12m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지규제. 준공업지역·주거용지·지구단위계획구역으로, 교육환경 관련 상대보호구역 등도 확인됩니다. 공시지가 지표는 683,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 용도 표기와 실제 사용 형태의 차이는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 49세대 규모로 거래 표본이 많지 않고, 확인된 최신 거래도 2023.12에 머물러 있습니다. 과거 고가 거래를 현재 매도가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.
• 시장 흐름. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -4.4%로 하락 방향이므로 보수적인 매도가격 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 민만기 임차권 원본 대조. 등기부와 매각물건명세서의 임차권등기일이 상충합니다. 보증금 110,000,000원, 확정일자, 점유개시일 및 미배당 인수 조건을 확인해야 합니다.
• 선순위 전입 7명 확인. 각 명의자의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 주택 인도 여부 및 임차인 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차보증금 합산 주의. 확인된 110,000,000원 외 보증금이 존재하는지 검증하고, 동일 계약의 중복 기재 여부도 확인해야 합니다.
• 우선임금채권. 전체 부동산에 관한 최우선변제 임금채권 18,546,382원과 근로복지공단 대지급금 291,626,610원의 실제 배당 우선순위 및 본 호수 배분 영향을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 및 기타 압류. 압류등기 말소와 별개로 당해세 등 우선배당 항목이 있는지 확인해야 합니다.
• 낙찰가와 인수액 합산. 최저가만 비교하지 말고 인수 가능한 보증금 잔액을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 가격 비교 갱신. 확인된 실거래 최신 시점이 2023.12이므로 입찰 전 최신 실거래, 유사 매물의 호가 및 실제 매도 가능가격을 다시 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자 및 점유관계, 인도명령 가능성, 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 오피스텔 표기와 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 명세서에 언급된 전체 11개 목록과 본 300동 101호의 매각 범위 및 공동채권 배당관계를 혼동하지 않아야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수액”

청주 더라움 101호는 겉으로 보면 최저가 159,000,000원의 신건 경매물건입니다. 그러나 권리관계를 펼쳐 보면 110,000,000원의 선순위 임차보증금, 보증금 미상 선순위 전입 관계인 7명, 우선임금채권과 대지급금, 국세·지방세 등 압류가 얽혀 있습니다.

현재 단순 예상배당은 민만기 보증금을 전액 변제한다고 계산하지만, 실제 배당에서 우선채권이 반영되거나 미상 임차인의 권리가 인정되면 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 유찰 후 매각가가 낮아져도 미배당 임차보증금 인수가 늘어나면 실질취득비용이 생각만큼 줄어들지 않습니다.

가격 또한 우호적이지 않습니다. 최저가는 최근 12개월 평균 지표의 101.1%이며, 최신 확인 거래 127,000,000원보다 높습니다. 거래 추세 역시 -4.4% 하락입니다. 오래된 전체 평균만 보고 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

종합 판단: D등급. 현재 단계에서는 권리 안전성을 확인하기 어렵고, 가격상 할인 매력도 확인되지 않습니다. 임차인별 보증금·점유관계와 우선배당 영향을 확정하기 전에는 입찰 보류가 적절합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지 확정할 수 있느냐입니다.